Der Schweizer Immobilienmarkt: 5 einzigartige Besonderheiten
Die Schweiz ist ein besonderes Land. Dementsprechend besonders ist der Schweizer Immobilienmarkt. Insbesondere in den letzten Jahren konnte er seine Robustheit und Stabilität eindrücklich unter Beweis stellen. Was genau macht den Schweizer Markt so besonders? Wir haben 5 Besonderheiten zusammengefasst:
Besonderheit 1: Inflation, Zinsumfeld & Konjunktur
Corona und der in der Folge einsetzende Ukraine-Krieg im Jahr 2022 waren eindeutige Wendepunkte für die Globalwirtschaft. Inflation war weltweit in den meisten Wirtschaftsregionen kein zentrales Thema. Das änderte sich 2022 schlagartig. Sowohl in den USA wie auch in der Eurozone stieg die Inflation im Zuge der durch den Ukraine-Konflikt ausgelösten Energiekrise sprungartig an und erreichte Werte von bis zu 8%. Um dem entgegenzuwirken, waren die Notenbanken gezwungen, die Leitzinsen deutlich anzuheben. Stand Sommer 2024 sind sie sowohl in den USA wie auch im Euroraum nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau.
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Besonderheit 2: Zuwanderung
Diese wirtschaftliche Attraktivität zieht an – im wahrsten Sinne des Wortes. In den letzten Jahren – und insbesondere seit Corona hat die Schweiz jeweils eine starke Zuwanderung verzeichnet. Diese Zuwanderung spielt für die Schweiz eine ganz wesentliche Rolle. Und sie wurde vom Bundesamt für Statistik in den letzten Jahren regelmässig unterschätzt. Lassen Sie uns auch hier einen Vergleich mit Deutschland anstellen: Die Prognosen gehen davon aus, dass 2050 rund 6 Millionen Menschen weniger in Deutschland leben werden, als heute. Im gleichen Zeitraum wird die Bevölkerung in der Schweiz gemäss Referenzszenario um rund 1,8 Millionen Menschen wachsen. Bis 2050 wird für die Schweiz ein Bevölkerungswachstum von über 20% prognostiziert. Das ist im europäischen Kontext bemerkenswert. Für die EU-Staaten wird bis 2050 ein minimales Wachstum von 3.4% prognostiziert. Das bedeutet: Die Schweiz wird eine Zuwanderungsinsel inmitten eines europäischen Kontinents, welcher hinsichtlich Bevölkerungswachstum stagnieren wird. Insbesondere dieser Aspekt bedeutet für den Schweizer Immobilienmarkt ganz besondere Voraussetzungen.
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Besonderheit 3: Restriktionsgrad für ausländische Investoren
Der Schweizer Immobilienmarkt ist sehr restriktiv für ausländische Investoren. Der Dachverband Economiesuisse hat 2019 einen internationalen Vergleich über den Restriktionsgrad für ausländische Investoren für verschiedene Teilbereiche wie beispielsweise Radio & TV, Elektrizität, Transport oder eben auch Immobilien untersucht. Richtet man den Blick auf den Immobilienbereich stellt man fest: Weder in China, den USA, in Grossbritanien noch im Durchschnitt der OECD-Staaten sind für ausländische Investoren die Restriktionen auf den Immobilienmärkten so hoch wie in der Schweiz.
Das bedeutet konkret: Ausländische Akteure sind auf dem Schweizer Markt weit weniger aktiv, als in anderen internationalen Märkten. Nehmen wir als Beispiel den deutschen Immobilienmarkt. Gemäss einer Schätzung des Immobilienunternehmens JLL schwankt der Anteil ausländischer Investoren am deutschen Transaktionsaufkommen um die 40%. In der Schweiz beschränkt sich die Transaktionstätigkeit von ausländischen Investoren hauptsächlich auf den Bereich der Gewerbeimmobilien und dort sind gemäss einer Studie von CBRE nur bei 11% aller Transaktionen ausländische Investoren beteiligt. Betrachtet man das gesamte Bestandsvolumen des Schweizer Immobilienmarkts, liegt der Marktanteil der von ausländischen Akteuren gehaltenen Immobilien gemäss einer jüngsten Schätzung der Credit Suisse bei vernachlässigbaren 0.17%.
Wesentlich dafür verantwortlich ist die sogenannte Lex Koller. «Lex Koller» ist die informelle Bezeichnung für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Ein Gesetz, das den Erwerb von Schweizer Wohnliegenschaften für Ausländer massiv einschränkt.
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Besonderheit 4: Wohneigentumsquote
Die Schweiz ist ein Land von Mieterinnen und Mietern. In kaum einem anderen Land auf der Welt ist die Wohneigentumsquote so gering wie in der Schweiz. Rund 60% der Schweizer Bevölkerung leben in einer Wohnung, die sie mieten und nicht selber besitzen. Das sind besondere Voraussetzungen für Besitzer von Wohnrenditeliegenschaften – viele Mieterinnen und Mieter bedeutet gleichzeitig auch eine solide Grundlage für die Nachfrage nach Mietwohnungen.
Besonderheit 5: Platz & Nachfrage nach Wohnraum
Gemäss jüngsten Berichten stehen in Deutschland aktuell über 2 Millionen Wohnungen leer. Obschon es auch in Deutschland – insbesondere in den Grosszentern – zu wenige Wohnungen gibt: Regional haben Immobilienmärkte vermehrt mit strukturellem Leerstand zu kämpfen. Ganz anders die Situation in der Schweiz. Die Leerwohungsziffer in der Schweiz ist im Sturzflug. Das Schlagwort der Stunde lautet Wohnungsnot. Die Lösung wäre Verdichtung. Doch das klingt einfacher als gedacht. Die Fläche, auf welcher in der Schweiz überhaupt noch gebaut werden kann, ist massiv beschränkt. Und selbst wenn der Platz da ist. Regulatorische Hürden und Einsprachen werden für viele Bauherren zu einer immer grösseren Belastung. Diese Entwicklungen werden die Schweiz auf gesellschaftlicher Ebene in den nächsten Jahren vor riesige Herausforderungen stellen. Aus Investorenperspektive bietet diese Ausgangslage ein solides Fundament für eine nachhaltige und viel gefragte Anlage mit viel Zukunftspotential.