Lex Koller – Alles zum Bundesgesetz über den Kauf von Schweizer Immobilien durch Ausländer

Attraktive Objekte, eine gute Auswahl und tiefe Zinsen machen Schweizer Immobilien noch immer zu einer reizvollen Investition. Wer jedoch als Ausländer in der Schweiz ein Grundstück erwerben möchte, wird früher oder später mit dem «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland» konfrontiert. Für viele ist dieses Gesetz heute besser bekannt als Lex Koller. Schon seit 1961 gibt es in der Schweiz Gesetze, die den Kauf von Immobilien für Ausländer reglementieren. Aus diesem Grund stellt sich die Frage: Wer darf in der Schweiz Grundstücke oder Immobilien erwerben? Welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt werden? Der folgende Artikel geht aus diesem Grund tiefer auf die rechtlichen Bestimmungen der Lex Koller für ausländische Käufer/innen ein.

Der Weg von der Lex Furgler, zur Lex Friedrich und zur heutigen Lex Koller

Bereits 1961 war der Erwerb von Immobilien in der Schweiz für Ausländer bewilligungspflichtig. Nach dem zweiten Weltkrieg stieg die Nachfrage nach Grundstücken vor allem von ausländischen Käufer/innen in der Schweiz rasant an. Dies brachte den ersten Gesetzesentwurf auf den Weg. Er sollte nicht nur dem Schutz vor Überfremdung dienen, sondern auch dazu beitragen, dass der Kauf von Grundstücken für Schweizer erschwinglich bleibt. Somit wurde der erste Bundesbeschluss mit einer Gültigkeit von fünf Jahren erlassen. Der Hauptinitiator war damals Bundesrat Ludwig von Moos, nachdem der Beschluss auch benannt wurde. Im Laufe der Jahre wurde dieser noch zweimal verlängert.

Durch die grosse Zunahme der Genehmigungen beschloss das Parlament im Jahr 1971 eine Revision des Gesetzes und verbot 1972 somit den Erwerb von Immobilien und Grundstücken gänzlich für Ausländer. Von dem Verbot ausgeschlossen war der Gewerbegrund. Nur ein Jahr später entschied das Parlament über einen neuen Bundesbeschluss, womit das neue Gesetz namens Lex Furgler geboren war.

Das Gesetz trat 1974 in Kraft und wurde um fünf Jahre sowie um zwei Jahre in Folge verlängert. Aber was bedeutete das für den Erwerb von Immobilien? Mit diesem Erlass verschärfte sich die Erfassung der Umgehungsgeschäfte. Zusätzlich traten strengere Voraussetzung zum Erwerb von Ferienwohnungen sowie Wohneinheiten in Apparthotels in Kraft.

1983 wurde das Gesetz durch das «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland» (BewG) der sogenannten Lex Friedrich ersetzt. Dadurch ergab sich eine generelle Bewilligungspflicht für den Erwerb von Gewerbe- und Industriebetrieben sowie von Wohneigentum. Für die Bewilligung zum Kauf einer Ferienwohnung wurde ein Kontingent festgelegt und der Erwerb von Land als Kapitalanlage gänzlich verboten. Dieses Gesetz bildete die Grundlage für die heute bekannte Lex Koller.

Auf welchem Gesetz basiert die Lex Koller?

Der Weg, bis die Lex Koller, wie sie heute bekannt ist, in Kraft treten konnte, war lang. Es waren mehrere Revisionen nötig, um die Grundlage für den heutigen Erlass zu schaffen. Eine der ersten Änderungen, die durch das Gesetz auf den Weg gebracht wurde, betraf ausländische Investoren. Diese konnten nun wieder Grundbesitz in der Schweiz kaufen. 

Somit konnten Personen seit dem 1. Oktober 1997 wieder Grundstücke kaufen, die zur Ausübung der wirtschaftlichen Tätigkeit ihres Unternehmens dienten. Grundstücke konnten somit nicht nur ohne Genehmigung erworben werden, sondern auch als reine Kapitalanlage. Dies galt und gilt allerdings nur, solang die Nutzung für das eigene Unternehmen ist. Da die Änderung unter Bundesrat Arnold Koller in Kraft trat, spricht man seither von der «Lex Koller».

Welche Erklärung gibt es für die Lex Koller?

Mit dem als Lex Koller bezeichnetem BewG, wird der Grundstückserwerb für Personen aus dem Ausland beschränkt. Auch heute dient das Gesetz noch immer dem Schutz vor Überfremdung des Immobilienmarktes. Trotz der vergangenen Revisionen gibt es einige wichtige Regelungen, die es für Käufer aus dem Ausland zu beachten gilt.

Unter das Gesetz fallen sowohl juristische wie auch natürlich Personen, die aufgrund der Lex Koller beim Erwerb von Schweizer Grundstücken eingeschränkt sind. Für den Erwerb eines Grundstücks benötigen diese Personen die Bewilligung von der jeweiligen kantonalen Behörde, in der sie das Grundstück kaufen möchten. Es gibt einige wenige Ausnahmen, in denen eine Bewilligung nicht benötigt wird.

Wer und was von der Lex Koller betroffen ist

Aber wer ist eigentlich von der Lex Koller betroffen – und wer nicht? Generell betrifft das Gesetz sowohl natürliche wie auch juristische Personen, wobei wir letztere zu einem späteren Zeitpunkt behandeln. Betreffend den natürlichen Personen gilt vorweg zu erwähnen: Schweizer Staatsbürger sind von der Lex Koller nicht betroffen und können in der Schweiz uneingeschränkt Grundstücke erwerben – und das völlig unabhängig davon, ob sie in der Schweiz leben, oder nicht.

Neben Schweizer Staatsbürgern gibt es zwei Ausnahmen, welche ebenfalls nicht von der Lex Koller betroffen sind. Das sind zum einen EU-/EFTA-Bürger, welche über eine Aufenthaltsbewilligung-B verfügen und ihren Lebensmittelpunkt in der Schweiz haben und zum anderen Bürger von anderen Staaten, welche über eine Aufenthaltsbewilligung-C verfügen und ihren Lebensmittelpunkt in der Schweiz haben.

Personen, die eine der beiden Kriterien erfüllen, sind bezüglich der Lex Koller Schweizer Staatsbürgern gleichgestellt. Für alle anderen Personen, welche keine dieser Kriterien erfüllen, ist der Erwerb von Schweizer Grundstücken über die Lex Koller eingeschränkt.

Immobilienformen

Die Lex Koller betrifft nicht alle Immobilienformen im gleichen Masse. Sie differenziert zwischen Gewerbeimmobilien, Ferienwohnungen und Wohnimmobilien. Mit Wohnliegenschaften, sind beispielsweise Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Stockwerkeigentum oder Mehrfamilienhäuser gemeint. Zwar fällt der Erwerb von Ferienwohnungen ebenfalls unter das Gesetz, jedoch gibt es für den Kauf kantonale Ausnahmebewilligungen. Diese ermöglichen es, dass Personen aus dem Ausland im Rahmen eines Kontingents Ferienwohnungen kaufen können.

Wie die Lex Koller verschiedene Immobilienformen betrifft.

Ausgenommen von der Lex Koller sind grundsätzlich Gewerbeliegenschaften. Im Zusammenhang mit dem Gesetzestext werden diese häufig als Betriebsstätten-Grundstücke bezeichnet. Aber auch Investitionen in Immobiliengesellschaften zählen zu diesen Ausnahmen. Dies gilt jedoch, nur wenn die Gesellschaft an einer Schweizer Börse notiert ist.

Natürliche Personen

Als eine natürliche Person im Ausland bzw. als ein Ausländer gelten alle Personen, die keine Schweizer Staatsangehörigkeit haben. Diese Personen unterliegen somit grundsätzlich der Bewilligungspflicht. Der Kauf eines Schweizer Grundstücks ist nur dann möglich, wenn dies vorher von der zuständigen Kantons – und Bundesbehörde bewilligt wurde.

Ausgenommen davon sind wie bereits erwähnt EU-/EFTA Bürger/innen mit einer gültigen Aufenthaltsbewilligung-B sowie Bürger/innen anderer Staaten mit einer Aufenthaltsbewilligung-C, sofern sich in beiden Fällen der Lebensmittelpunkt in der Schweiz befindet. Aus rechtlicher Sicht sind diese Personen betreffend Lex Koller genauso wie Schweizer Staatsbürger zu behandeln.

In manchen Fällen reicht eine Aufenthaltsbewilligung sowie eine Anmeldebestätigung nicht aus. Dann wird von dem Ausländer, der ein Grundstück kaufen möchte, ein Nachweis für den rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz gefordert. Als Nachweis bzw. Anhaltspunkt für den tatsächlichen Schweizer Wohnsitz, gelten beispielsweise eine volle Steuerpflicht, ein Arbeitsverhältnis oder ein in der Schweiz immatrikuliertes Fahrzeug.

Juristische Personen

Als eine juristische Person im Ausland gilt zum Beispiel eine Gesellschaft, die ihren Sitz im Ausland hat. Aber auch Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz können hierunter fallen. Ausschlaggebend dafür ist, ob sie von einer Person im Ausland beherrscht wird oder nicht.

Die Beherrschung durch eine ausländische Person wird immer dann vermutet, wenn sie aufgrund der finanziellen Beteiligung, des Stimmrechts oder anderen Gründen einen entscheidenden Einfluss auf die Geschäftsführung oder Verwaltung hat. Das bedeutet beispielsweise, dass die Person über ein Drittel des Gesellschaftskapitals besitzt oder über ein Drittel der Stimmen verfügt.

Auch Käufer/innen, die grundsätzlich nicht dem BewG unterliegen, aber ein Grundstück auf Rechnung einer Person im Ausland erwerben, fallen unter die Lex Koller. Hierzu zählen beispielsweise Treuhandgeschäfte. Möchten die Käufer/innen ein Grundstück oder eine Immobilie über eine juristische Person erwerben, sind sie an bestimmte Voraussetzungen gebunden.

So ist dies nur möglich, wenn die Gesellschaft einen Schweizer Sitz hat und durch eine Person beherrscht wird, die keine Person im Ausland ist. Das bedeutet, Ausländer können auch nicht über Aktiengesellschaften aus der Schweiz Grundstücke oder Immobilien in der Schweiz kaufen.

Das ist beim Kauf einer Immobilie als Person aus dem Ausland bzw. Nicht-EU-Bürger zu beachten

Möchte eine Person aus dem Ausland eine Immobilie kaufen, gibt es allerhand zu beachten. Käufer/innen sollten aus diesem Grund generell wissen, wann eine Bewilligungspflicht für den Erwerb besteht und welche Ausnahmen für den Kauf gelten. Die Genehmigungspflicht ist an drei kumulativ zu erfüllende Voraussetzungen geknüpft. Gelten die Käufer/innen gemäss dem BewG als Personen im Ausland und sind somit bewilligungspflichtig? Betrifft das Rechtsgeschäft ein zustimmungspflichtiges Grundstück? Gilt das zu erwerbende Recht als Immobilienerwerb?

Kann der/die Käufer/in nicht ausschliessen, dass es sich um ein zustimmungspflichtiges Rechtsgeschäft handelt, sollte dies bei der verantwortlichen Bewilligungsbehörde erfragt werden. Der/die Käufer/in kann hier in Erfahrung bringen, ob eine Bewilligung benötigt wird oder feststellen lassen, dass es sich um ein nicht bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft handelt.

Zu erfüllende Punkte für Ausländer die in der Schweiz ein Grundstück erwerben wollen

Handelt es sich um ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft, ist ein Grundbucheintrag ohne die rechtskräftige Genehmigung nicht möglich. Somit wäre auch ein ausserbuchlicher Erwerb wie zum Beispiel ein Aktienübertrag nicht realisierbar. Für die Feststellung sowie die Erteilung einer Bewilligung ist die kantonale Behörde zuständig, in deren Amtsbereich das Grundstück fällt. Der Käufer kann hier ebenfalls sein Gesuch zur Erteilung einer Bewilligung einreichen. 

Kann eine Bewilligungspflicht nicht einfach ausgeschlossen werden, müssen die zuständigen Behörden wie Grundbuchamt, Steigerungsbehörde und Handelsregisteramt hinzugezogen werden. Diese verweisen die Käufer/in dann an die zuständige Bewilligungsbehörde. Hier kann das Gesuch für beispielsweise die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht eingereicht werden.

Die Genehmigungspflicht orientiert sich generell am Nutzungszweck des Erwerbsobjekts. Dabei sind die Rechte und Pflichten für ausländische Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz gleich geregelt.

Wohnung kaufen als Ausländer

Beim Kauf einer Wohnung durch einen Ausländer fallen die folgenden Erwerbe unter die festgesetzte Bewilligungspflicht nach dem BewG: Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Bauland, welches für Bauten in dieser Art bestimmt ist. Ausserdem ist es wichtig zwischen Ausländer mit und ohne Steuer- und Wohndomizil in der Schweiz zu unterscheiden.

Denn wie schon zuvor erwähnt fallen beispielsweise EU-/EFTA-Bürger mit einem rechtmässigen und tatsächlichen Schweizer Wohnsitz sowie einer Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung nicht unter die Lex Koller. Dies gilt ebenfalls für Personen anderer ausländischer Staaten, die über eine gültige Niederlassungsbewilligung verfügen. 

Somit können diese Personengruppen bewilligungsfrei sämtliche Immobilienarten erwerben und sind in diesem Sinne dem Schweizer Bürger gleichgestellt. Auch Drittstaatsangehörige ohne eine Niederlassungsbewilligung, aber mit einem Schweizer Wohnsitz können ohne Genehmigung eine Wohnung kaufen. Grundlage dafür ist, dass der Käufer die Wohnung am Ort seines rechtmässigen Wohnsitz erwirbt. Eine weitere Voraussetzung ist, dass er die Wohnung selber bewohnt und sie weder teilweise noch vollständig vermietet.

Auch für Zweitwohnungen gibt es eine besondere Regelung. So können beispielsweise Grenzgänger oder Personen aus dem Ausland, die eine aussergewöhnlich enge Beziehung zum Ort der Zweitwohnung unterhalten, bewilligungsfrei eine Wohnung erwerben. Aber Achtung: Hat die ausländische Person keinen Wohnsitz in der Schweiz, ist es nicht möglich, eine Wohnung zu kaufen.

Ein Haus kaufen als Ausländer

Auch für den Hauskauf gibt es eine grundsätzliche Bewilligungspflicht für Ausländer. Wer eine Genehmigung benötigt und wer nicht, gestaltet sich gleich wie beim Wohnungskauf. Die Bewilligungspflicht ist davon abhängig, ob die Käufer/innen Steuer- und Wohndomizil in der Schweiz haben.

Denn auch hier gilt: Ohne einen Schweizer Wohnsitz ist es für ausländische Personen bzw. Käufer nicht möglich, ein Haus in der Schweiz zu erwerben. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Haus selbst bewohnt wird oder vermietet werden soll. Verfügt die Käufer/in jedoch über eine gültige Aufenthaltsbewilligung sowie über einen Wohnsitz in der Schweiz, sollte dem Hauskauf nichts im Wege stehen.

Eine Ferienwohnung als Ausländer erwerben

Beim Erwerb von Ferienwohnungen verhält sich die Rechtsgrundlage etwas anders. Es gibt einige Kantone, die in gewissen Gemeinden den Kauf von Ferienwohnungen erlauben. Hierzu zählen beispielsweise Tourismusgebiete wie Appenzell Ausserrhoden, Bern, Luzern, Jura, Neuenburg oder Nid- und Obwalden. Hier richtet sich der Erwerb von Ferienwohnungen für Nichtschweizer nach dem jeweiligen Kontingent. Jährlich dürfen schweizweit nur 1500 Ferienwohnungen an ausländische Personen verkauft werden. 

Wie die Lex Koller sich auf die Kontingente für Ferienwohnungen auswirkt.

Zusätzlich muss der Standort, in dem die Ferienwohnung liegt, vom jeweiligen Kanton als Fremdenverkehrsort definiert sein. Entsprechende Wohnungen dürfen nur temporär unter dem Jahr vermietet werden und nicht ganzjährig. Der Eigentümer muss sicherstellen, dass er die Wohnung jederzeit zum geltend gemachten Zweck nutzen kann. Generell können Ferienwohnungen nur von natürlichen Personen und in ihrem eigenen Namen erworben werden.

Ein Grundstück als Ausländer in der Schweiz kaufen

Grundstücke in der Schweiz können generell durch einen notariell beglaubigten Vertrag gekauft werden. Doch ganz so einfach ist es für Ausländer nicht, denn auch hier ist der Erwerb Einschränkungen unterworfen. Auch wenn der Bundesrat den Grundstückserwerb für Ausländer im Vergleich zu früher immer mehr liberalisiert, ist für den Erwerb der Nutzungszweck noch immer ausschlaggebend. So ist der Kauf von Grundstücken für den betrieblichen Gebrauch überwiegend problemlos möglich. 

Entscheidend für den Kauf eines Grundstücks ist ebenfalls die Bewilligungspflicht. Aus diesem Grund ist es als Käufer/innen sinnvoll, zu klären, ob ein Grundstück der Bewilligungspflicht unterliegt. Gerade in Bezug auf das private Eigentum spielt dieser Aspekt eine wichtige Rolle. Grundsätzlich müssen Personen für den Erwerb eines Grundstücks ein Gesuch für eine Bewilligung bei der zuständigen Kantons- und Bundesbehörde einreichen. 

Wie schon zuvor erwähnt, bilden betrieblich genutzte Grundstücke eine Ausnahme. Diese können Personen im Ausland bewilligungsfrei erwerben. Hierzu zählen Grundstücke, welche als permanente Betriebsstätte eines Fabrikations- bzw. Handelsgewerbes dienen. Aber auch andere kaufmännische geführte Gewerbe fallen hierunter.

Für weitere Informationen zum Thema Grundstück-Kauf lesen Sie den Artikel „Ausnützungsziffer„. 

Eine Gewerbeimmobilie als Ausländer kaufen

Immobilien und Betriebsstätten für den gewerblichen Bereich sind nicht bewilligungspflichtig. Hierzu zählt zum Beispiel der Kauf von Bürogebäuden, Fabrikationsgebäuden, aber auch Hotels, Restaurants oder Arztpraxen. Betriebsstätten können auch als reine Kapitalanlage erworben werden.

Problematisch gestaltet sich der Kauf nur dann, wenn eine Immobilie neben dem gewerblichen Nutzen auch noch zu Wohnzwecken verwendet werden kann oder wird. Denn nur in Ausnahmefällen können Gewerbeobjekte, die über Wohnungen verfügen, ohne eine Genehmigung erworben werden. Das bedeutet, der Kauf dieser Immobilie muss begründet sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Wohnraum betriebsnotwendig ist oder es unzumutbar ist, den Wohnteil von dem betrieblich genutzten Teil zu trennen. 

Eine weitere Ausnahme entsteht, wenn Immobilien in einer Zone liegen, in der es einen vorgeschriebenen Mindestwohnanteil gibt. In diesem Fall können Gewerbeimmobilien auch mit einem Wohnanteil erworben werden. Dieser darf allerdings maximal 50 Prozent betragen.

Ausführliche Informationen zu Gewerbe-Immobilien, finden Sie in unserem Podcast <Gewerbe-Immobilien | Besonderheiten dieses Immobilientyps>

Eine Rendite-Immobilie als Ausländer kaufen

Da Rendite-Immobilien nicht dem Zweck einer Betriebsstätte bzw. einer Gewerbeimmobilie dienen, fällt der Erwerb durch Ausländer generell unter die Lex Koller. Mit dem Gesetz soll der Kauf von Wohnimmobilien durch ausländische oder ausländisch beherrschte Unternehmen weitestgehend unterbunden werden. Somit sind direkte Investitionen in Wohnimmobilien oder Grundstücke grundsätzlich unzulässig. Für Ausländer sind Investitionen in Wohnimmobilien aus diesem Grund meist nur mit Abstrichen umsetzbar.

Darunter wird beispielsweise eine geringere Kontrolle über die Investition verstanden. Aber auch höhere Kosten, die durch aufwendige Bewilligungsverfahren für die Investition anfallen. Somit stellt die Investition in eine Wohnimmobilie ausländische Investor/innen vor einige Hürden.

Eine einfachere Möglichkeit für die Anlage in eine Wohnimmobilie lässt sich unter Einbezug mehrerer oder eines schweizerischen Partners realisieren. Mit der Beteiligung an sogenannten Joint Ventures oder dem Kauf von Anteilen eines Partnerunternehmens ist dies realisierbar. Voraussetzung dafür ist, dass der Partner aus der Schweiz auch die tatsächliche Kontrolle über die Investition behält.

Indirekte Immobilien-Anlagen (Beteiligungen, Fonds etc.) als Ausländer kaufen

Bei indirekten Anlagen in Immobilien verhält sich die Gesetzgebung etwas anders. So unterliegt der Kauf von Aktien einer an der Schweizer Börse kotierten Immobiliengesellschaft nicht der Lex Koller. Eine entsprechende Investition lässt sich relativ leicht umsetzen. Normalerweise handelt es sich hierbei um Unternehmen, deren Wohnimmobilien flächenmässig nicht ins Gewicht fallen.

In den meisten Fällen wird ein Besitz von rund 20 Prozent toleriert. Bei einem historisch gewachsenen Portfolio an Immobilien sind die Behörden oft sogar noch etwas grosszügiger. Beispielsweise, wenn es Personalwohnungen sind, die ehemals zu einer Fabrik gehört haben oder zu Hotels gehörende Wohnimmobilien, die in einem Fabrikgelände stehen.

Wenn jedoch 33 Prozent des Kapitals oder die Stimmen einer Gesellschaft von Ausländer/innen gehalten werden, gilt die Gesellschaft als ausländisch beherrscht. In diesem Fall können keine weiteren Wohnimmobilien mehr gekauft werden. Deswegen ist auch bei Konzernstrukturen sicherzustellen, dass es tatsächlich unter schweizerischer Kontrolle ist.

Somit dürfen Nichtschweizer keine Aktien von Immobiliengesellschaften kaufen, die nicht an der Schweizer Börse notiert sind und hauptsächlich den Erwerb von Wohngrundstücken zum Zweck haben. In diesem Fall ist entscheidend, wie hoch die Anzahl der bewilligungspflichtigen Grundstücke im Portfolio der Gesellschaft ist.

Lex Koller im Fall einer Erbschaft für Ausländer

Wie verhält sich die Rechtsprechung bei einer Erbschaft? Gilt auch hier eine Bewilligungspflicht für Ausländer? Grundsätzlich stellt sich die Frage, was passiert mit dem Nachlass eines Erblassers, wenn sein Erbe an den gesetzlichen Erben geht und was, wenn es nicht an den gesetzlichen Erben geht? 

Wenn ein nicht gesetzlicher Erbe ohne Bewilligungsgrund ein bewilligungspflichtiges Grundstück erbt, hat er in der Regel Anspruch auf die Erteilung einer Genehmigung. Jedoch muss er das Grundstück innerhalb von zwei Jahren wieder verkaufen. Somit kann er zwar den Wert realisieren, aber er hat keinen Anspruch, das Grundstück länger als die zwei Jahre zu behalten. Weist der Erbe eine schutzwürdige Beziehung zum geerbten Grundstück auf, kann ihm eine Bewilligung ohne Auflage erteilt werden.

Handelt es sich allerdings auch nach Schweizer Erbrecht um den rechtmässigen sowie gesetzlichen Erben, ist die Gesetzgebung eine andere. In diesem Fall ist der Erwerb von Grundstücken im Zuge eines Erbgangs von der Bewilligungspflicht ausgenommen.

Fazit

Grundsätzlich lässt sich feststellen, dass der Erwerb von Immobilien oder Grundstücken für Ausländer in der Schweiz mit Hürden verbunden ist. Wichtig ist, dass sich potenzielle Käufer/innen über das gewünschte Grundstück genau informieren. Im Idealfall wissen die Käufer/innen, ob es für die Immobilie oder das Grundstück einer Bewilligung bedarf oder nicht. Aber auch wenn dieses Wissen fehlt, kann die Genehmigungspflicht einfach durch die zuständige Behörde festgestellt werden. 

Generell können Käufer/innen wie folgt unterschieden werden: Personen mit Schweizer Pass, Personen ohne Schweizer Pass wie EU-/EFTA-Bürger/innen und Personen ohne Schweizer Pass, die keine EU-/ EFTA-Bürger/innen sind. Eine Person mit Schweizer Pass unterliegt keinen Einschränkungen durch Lex Koller. EU-/EFTA-Bürger sind im Normalfall Schweizern gleichgestellt, sofern sie eine Aufenthaltsbewilligung B oder C besitzen und sich ihr Lebensmittelpunkt in der Schweiz befindet. Nicht EU-/EFTA-Bürger/innen benötige eine Niederlassungsbewilligung C sowie einen Nachweis, dass sich Ihr Lebensmittelpunkt in der Schweiz befindet.

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