Katasterplan – Instrument beim Immobilienkauf
Katasterpläne spielen für den Kauf und Verkauf von Immobilien eine grosse Rolle. Im Gegensatz zu den meisten anderen Ländern sind in der Schweiz Informationen zu Grundstücken öffentlich zugänglich. Die Katasterpläne tragen damit wesentlich zur Transparenz des Immobilienmarkts bei. Informationen zu Grundstücksgrenzen und Eigentümer/innen sind rechtsverbindlich. Daher sind Katasterpläne eine der wichtigsten Grundlagen für den Kauf, Verkauf und die Belehnung von Grundstücken. Entsprechend benötigt man für verschiedene mit der Immobilie zusammenhängende Vorgänge jeweils einen Katasterplan. Wo dieser erhältlich ist, welche Informationen enthalten sind und wie ein Katasterplan geführt wird, erläutern wir in diesem Artikel.
Worum handelt es sich bei einem Katasterplan?
Ein Katasterplan bildet visuell Grundstücke und Immobilien auf einem Lageplan ab. Katasterpläne werden von den jeweiligen Vermessungsämtern geführt. Sie vermessen die Grundstücke mit Lage- und Höhenfixpunkten und pflegen die Daten entsprechend in die Pläne ein.
Die Besonderheit eines Katasterplans ist, dass Zusatzinformationen wie Nutzungsart oder Grösse mitangegeben sind. Zusätzlich zu den geografischen Daten enthält der Katasterplan auch die Information darüber, welche Rechtsvorschriften und Einschränkungen mit dem Grundstück verbunden sind, zum Beispiel Lärmschutz– oder Grundwasserschutzzonen oder Waldgrenzen.
Im Katasterplan erfasste Grundstücksgrenzen haben Rechtswirkung. Deshalb lassen sich die Grundstücke auf Basis der erhobenen Daten belehnen und als Sicherheit für Schuldbriefe nutzen.
Die amtliche Vermessung der Schweiz ist damit Hüterin der Grundstücksgrenzen und Grundstücksnutzung und sichert infolgedessen das Grundeigentum im Land. Insgesamt spielen drei Institutionen zusammen, um das Grundeigentum der Schweiz zu katalogisieren und zu verwalten:
Die Rolle des Katasterplans ist nicht nur die Katalogisierung, sondern auch die Bereitstellung rechtlich zuverlässiger Informationen über ein Grundstück oder eine Immobilie für die Öffentlichkeit.
Seit 2014 können Katasterpläne im ÖREB-Kataster online abgerufen werden. Die Buchstaben stehen als Abkürzung für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung.
Parzellennummer vs. Flurstück vs. Katasternummer
Die Begriffe Parzellennummer und Katasternummer werden in der Schweiz synonym verwendet. Sie bezeichnen die eindeutige Identifizierungsnummer eines Stück Landes im Kataster.
Wird ein Stück Grund offiziell vermessen und erfasst, gilt es als Parzelle. Jede Parzelle erhält eine einzigartige Parzellennummer, unter der der zugehörige Katasterplan abrufbar ist.
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Was ist eine Katasternummer?
Mit der Katasternummer lassen sich die zugehörigen Informationen einer Parzelle abrufen. Im Katasterbuch sind alle Katasterpläne einer einzigartigen Katasternummer zugeordnet, die zur eindeutigen Identifizierung dient. Will man einen bestimmten Katasterplan einsehen, um zum Beispiel Hintergrundinformationen vor dem Erwerb einer Rendite-Immobilie einzuholen, benötigt man die entsprechende Katasternummer. Die Kataster- oder auch Parzellennummer findet sich unter anderem im Grundbuch oder im Kaufvertrag.
Welche Informationen findet man im Katasterplan?
Will man ein Grundstück kaufen, sollte man unbedingt die Informationen des öffentlich einsehbaren Katasterplans prüfen. Sie geben nicht nur Auskunft über die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks, sondern gegebenenfalls auch zur bestehenden Immobilie. Ob ein Haus beispielsweise unter Denkmalschutz steht oder es einen einzuhaltenden Mindestabstand zwischen Grundstücksgrenze und Gebäude gibt, kann den (Ver-)Kaufspreis deutlich beeinflussen.
Im Katasterplan wird das vermessene Land so genau wie möglich beschrieben. Dazu gehören Lage- und Höhendaten genauso wie Grundstücksgrenzen oder bestehende und projektierte Gebäude. Zudem enthält der Katasterplan Auflagen und Einschränkungen, die auf dem Grundstück liegen sowie deren rechtliche Grundlagen.
Diese Daten finden sich im Katasterplan der amtlichen Vermessung:
Dazu öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) und deren Hintergründe:
- Verkehrsbaulinien
- Gewässer- und Waldabstandslinien
- Waldgrenzen
- Nutzungsplanung
- Grundwasserschutzzonen
- Lärmzonen
- Zur Parzelle gehörende Rechtsvorschriften oder Verfügungen
- Auflistung geltender Rechtsgrundlagen
- Verweis auf zuständige öffentliche Stellen, die weitere Auskünfte liefern
Die Schweiz verzeichnet mehr als 170 verschiedene ÖREB. Aktuell bildet der Katasterplan nur die 17 wichtigsten davon ab
Woher erhält man einen Auszug des Katasterplans?
Mit der Parzellennummer oder der Adresse können Katasterpläne online abgerufen oder beim Vermessungsamt der zuständigen Gemeinde beantragt werden.
Für einen Grossteil der Schweiz können Grundstücksinformationen seit 2014 einfach online im ÖREB-Portal eingesehen werden. Verantwortlich für den operativen Betrieb des ÖREB-Katasters sind das Bundesamt für Landestopografie sowie die einzelnen Kantone. Als Grundlage für Bauprojekte empfehlen sich CAD-Daten. Sie sind der Datenstandard vieler Software-Anwendungen, die für Konstruktionszeichnungen, Karten oder Architektenpläne verwendet werden.
Für die Eingabe von Bauvorhaben muss in der Regel ein physischer, beglaubigter Auszug des Katasterplans eingereicht werden. Dieser ist gegen eine Gebühr beim jeweiligen Vermessungsamt erhältlich.
Wie viel kostet ein Auszug?
Für die Online-Einsicht oder einen gewöhnlichen Auszug aus dem ÖREB-Kataster fallen keinerlei Kosten an. Für beglaubigte analoge Auszüge erheben die Kantone eine Gebühr. Sie sind zum Beispiel für das Einreichen eines Bauvorhabens nötig. Die Höhe der Beglaubigungsgebühr folgt den kantonalen Vorschriften. Die Gebühren liegen in den meisten Kantonen um die CHF 50–70.
Grundbuch vs. Kataster
Grundbuch und Kataster sind zwei verschiedene Dinge, auch wenn die Bezeichnung oft synonym verwendet wird. Beide dienen der Verwaltung des Grund und Bodens in der Schweiz. Sie klären Rechte und Pflichten, die mit dem Eigentum eines Grundstücks einhergehen.
Dabei gibt es einen Unterschied zu beachten: Privatrecht und öffentliches Recht. Vereinbaren zwei Parteien oder Eigentümer/innen etwas, gilt dies als privatrechtliche Bestimmung. Bestimmungen, die aus einem Gesetz oder einer Behördenentscheidung resultieren, fallen unter das öffentliche Recht. Bei der Gewichtung der Rechtsvorschriften gilt: öffentliches Recht vor Privatrecht. Die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) der Katasterpläne trumpfen im Zweifelsfall private Vereinbarungen.
Die Grundbücher und die Katasterpläne erfüllen unterschiedliche Aufgaben: Im Kataster sind alle Parzellen mit ihren geografischen Eigenschaften beschrieben. Darüber hinaus listet der Katasterplan die wichtigsten öffentlich-rechtlichen Bestimmungen auf, die auf der Parzelle liegen. Beispiele sind Grundwasser- und Lärmschutzzonen oder die Nutzungsplanung. Die Parzelle wird im Katasterplan unabhängig von ihren aktuell festgelegten privaten Vereinbarungen beschrieben, die die (früheren) Eigentümer/innen getroffen haben.
Im Grundbuch dagegen finden sich privatrechtliche Pflichten und dingliche (Eigentums-)Rechte, die auf einem Grundstück liegen. Der Grundbucheintrag lässt sich, genau wie der Katasterplan, mit der Parzellennummer abrufen. Katasterpläne können über das ÖREB-Verzeichnis von allen abgerufen werden. Die Lage einer Parzelle, deren Eigentümer/in und die auf der Parzelle liegenden öffentlichen Bestimmungen sind damit für die Öffentlichkeit einsehbar. Ein Grundbucheintrag kann allerdings nur von Personen eingesehen werden, die gegenüber dem Grundbuchamt ein besonderes Interesse glaubhaft machen. In der Regel werden Grundbucheinträge von den Eigentümer/innen oder Makler/innen in deren Auftrag abgerufen.
Rolle der Geomatik bei der Erstellung von Katasterplänen
Geomatik verbindet mehrere Disziplinen. Geoinformatik, Vermessungswesen und Kartografie sind Elemente der Geomatik und verändern die Art und Weise, wie Katasterpläne erstellt und katalogisiert werden. Sie befasst sich mit der Analyse und Modellierung von räumlichen Daten und deren Referenzsystemen.
Neue Methoden der Vermessung, der Datenverarbeitung und der Modellerstellung nehmen Einfluss auf die Katasterpläne. Diese führen verschiedene Informationen über eine bestimmte Parzelle zusammen. Seit dem 17. Jahrhundert wurden Grundstücksgrenzen in Kartenplänen festgehalten. Die Darstellungen entwickelten sich von Karton über Aluplatten hin zu standardisierten Karten bis zu digitalen CAD-Plänen, die heutzutage Standard sind.
Die frühere Grundlage von Katasterplänen war die öffentliche Vermessung durch Expert/innen der Vermessungsämter. Inzwischen haben Kartograf/innen die Möglichkeit, ausgesprochen detaillierte Luftaufnahmen eines Flurstücks zu erhalten und auszuwerten. Dazu kommt die Präzision, mit der Geo-Informations-System-Daten (GIS-Daten) arbeiten. Diese werten Bilddaten, bestehende Kartendaten und Geotags gleichermassen aus.
Der Einsatz neuer Techniken verändert auch die Anforderungen, die Ämter und Behörden an ihre über 3’000 Kartograf/innen und Fachpersonen stellen – das Management der Geodaten sowie die Fähigkeit, diese intelligent auszuwerten und zu modellieren werden immer wichtiger.
Für folgende Anwendungsfälle spielt die Geomatik inzwischen eine grosse Rolle in den Schweizer Vermessungsämtern:
- Detaillierte Stadtmodelle, die Freiflächen, Beleuchtung oder Bäume miteinbeziehen und die Stadtplanung nachhaltig verändern
- Anreichern oder Korrektur von bestehenden Katasterplänen mit zusätzlichen, detaillierten Informationen aus Satellitenbildern und Luftaufnahmen
- Genaue Orts- und Strassenpläne, die die zukunftsorientierte Verkehrsplanung und den Einsatz von Verkehrszeichen ermöglichen
- Einfache Übernahme der Katasterpläne in CAD-Programme, mit denen akkurate Bauplanung von Architekt/innen oder Grundstückseigentümer/innen betrieben werden kann
- Standardisierte digitale Modelle, die einfach zwischen verschiedenen Institutionen oder Projektbeteiligten geteilt oder gemeinsam bearbeitet werden können
Welche Geodaten werden in der amtlichen Vermessung erfasst?
Ziel der Katasterpläne ist es, eine Parzelle mit deren geodätischen, öffentlich-rechtlichen und baulichen Eigenschaften möglichst genau zu beschreiben und zu katalogisieren. Geodaten spezifizieren durch numerische Werte, wo sich die Parzelle in einem geografischen Koordinatensystem befindet.
Geodaten können entweder aus einer primären Erfassung, also der klassischen oder digitalen Vermessung, oder aus bearbeiteten Sekundärdaten stammen. Dies ist beispielsweise bei der digitalen Auswertung von Luftbildern oder der Anreicherung von älteren Katasterplänen durch die Quer-Referenzierung mit neueren Daten der Fall.
Das Bundesgesetz über Geoinformation, oder auch Geoinformationsgesetz, ist der Rahmen für die Begrifflichkeiten und Modalitäten der amtlichen Vermessung. Es klärt die Aufgabe der amtlichen Vermessung und legt Zuständigkeiten fest.
Für den Liegenschaftskataster werden unter anderem folgende Geo- und Zusatzdaten erfasst, um einen Katasterplan für eine Parzelle zu erstellen:
- Geodatenpunkte zur Präzisierung von beispielsweise Grundstücksgrenzen oder Gebäuden. In den Datenpunkten werden üblicherweise Längen- und Breiten-Position im Koordinatensystem sowie Höhenfixpunkte erfasst. Heutzutage arbeiten die Vermesser/innen hauptsächlich mit satellitengestützten Positionsbestimmungen.
- Geoinformationen sind Informationen, die sich aus der Verknüpfung von Geodaten gewinnen lassen. Geodatenpunkte beschreiben die Ausdehnung und Lage der Objekte im Raum, in dem sie zueinander in Bezug gesetzt werden. Eine Grundstücksgrenze setzt sich zum Beispiel aus mehreren Geodatenpunkten zusammen, die durch eine Grenzlinie verbunden sind.
- Georeferenzdaten sind oft festgelegte Messpunkte, von denen aus eine Vermessung vorgenommen wird. Aus der Entfernung zum Referenzpunkt lassen sich dann weitere Geodatenpunkte ablesen.
- Geometadaten beschreiben Geodaten formal, zum Beispiel, wann die Daten erhoben wurden, von welcher Behörde, und wer berechtigt ist, die Daten zu nutzen.
- Geodatenmodelle sind Abbildungen der Wirklichkeit, die sich aus den Geodaten und den Geoinformationen ableiten lassen.
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Einfluss des Katasterplans auf die Umwelt
Katasterpläne sind für eine Vielzahl von Personen und Institutionen relevant. Einerseits für die Eigentümer/innen und Kaufinteressent/innen von Grundstücken. Andererseits dienen sie der öffentlichen Verwaltung von Eigentum. Darüber hinaus bilden sie die Grundlage für die Arbeit von Ingenieurbüros, Tiefbauämtern, Maklern und Stadtplanern.
Katasterpläne haben eine grosse Bedeutung für die Umweltpolitik von Kantonen und Gemeinden. Strategische Planungen zum Umweltschutz stützen sich massgeblich auf die vorliegenden Katasterpläne. Umweltziele, die mehrere Jahrzehnte in der Zukunft liegen, werden von den abgebildeten Informationen beeinflusst.
Für eine vorausschauende, nachhaltige Stadt- und Umweltplanung sind die Katasterpläne damit eines der wichtigsten Instrumente. Die detaillierten digitalen Modelle ermöglichen es Planer/innen, Simulationen verschiedener Planungsvarianten durchzuführen und zu bewerten. Damit beeinflussen Katasterpläne die Entscheidungshorizonte für Umwelt-, Tourismus-, Stadt- und Landschaftsplanung der Schweiz wie kein anderes Verwaltungsinstrument.
Fazit
Der Katasterplan liefert der Öffentlichkeit verlässliche Daten zu Grundstücken und dem öffentlichen Raum. Er sichert damit die Eigentumsverwaltung und ist eine der Grundlagen für den Kauf und Verkauf von Grundstücken unter Privatpersonen. Er trägt entscheidend zur Markttransparenz und Rechtssicherheit der Immobilienbranche bei. Die im Katasterplan erfassten Adressen ermöglichen es darüber hinaus, Grundstücke eindeutig zu identifizieren. Erst dadurch können Bürger/innen Dienste wie Post- und Paketzustellung, Feuerwehr, Meldeadressen, Telefon- und Internetleitungen in Anspruch nehmen. Katasterpläne ermöglichen es dem Bund und den Kantonen, eine zukunftsorientierte Landschafts- und Stadtplanung vorzunehmen. Das alles macht den ÖREB-Kataster zu einem der wichtigsten Werkzeuge des Infrastrukturmanagements der Schweiz.