Alles für Ihre Verkaufsdokumentation beim Immobilienverkauf

Eine vollständige Verkaufsdokumentation zusammenzustellen erfordert etwas Aufwand, welcher sich für Verkäufer/innen von Rendite-Immobilien allerdings schnell lohnt: Mit einem professionellen Verkaufsdossier werden ernsthaft interessierte Käufer/innen angesprochen. Auch können viele Fragen, die im Verkaufsprozess aufkommen, direkt über die Dokumentation geklärt werden. Interessenten/innen erhalten zudem alle Informationen, die sie für ihre Kaufentscheidung brauchen. Welche Daten und Unterlagen in der Verkaufsdokumentation nicht fehlen dürfen, damit der Immobilienverkauf erfolgreich abgewickelt werden kann, wird in diesem Artikel zusammengefasst.

Wofür wird eine Verkaufsdokumentation benötigt?

Die Verkaufsdokumentation bzw. das Verkaufsdossier ist entscheidend für die Verkaufsdauer und den Verkaufspreis einer Rendite-Immobilie und erfüllt gleich mehrere Aufgaben:

• Die Verkaufsdokumentation baut bei Kaufinteressenten/innen sowie Banken Vertrauen auf: Verkäufer/innen, die alle Unterlagen sorgfältig und lückenlos zusammenstellen, werden als vertrauenswürdige Geschäftspartner/innen wahrgenommen.
• Mit der Verkaufsdokumentation wird ein umfassendes Bild der Immobilie vermittelt: Sie beantwortet grundsätzliche Fragen, die Verkäufer/innen sonst persönlich beantworten müssten. Dies wirkt sich ausserdem zeitsparend auf den Verkaufsprozess aus.
• Die Vermarktungsdauer verkürzt sich: Interessenten/innen können direkt auf Unterlagen zugreifen, die sie sonst später im Kaufprozess angefordert hätten. Sie können schneller entscheiden, ob die Rendite-Immobilie zur eigenen Investitionsstrategie passt.
• Tragbarkeit und Finanzierungsart können schneller beurteilt werden: Die Verkaufsdokumentation hilft Banken, die Kreditwürdigkeit und die Kreditrisiken zu beurteilen und eine fundierte Entscheidung über die Finanzierbarkeit einer Immobilie zu treffen.
• Eine Rendite-Immobilie hat in der Regel einen hohen Wert. Mit einer umfassenden Verkaufsdokumentation können Interessenten/innen bereits im Vorfeld online prüfen, ob der aufgerufene Preis und Wert für sie im Verhältnis steht.

Was gehört alles in die Verkaufsdokumentation?

Eine überzeugende Immobilien-Verkaufsdokumentation enthält Informationen, die Interessenten/innen benötigen, um ihre Kaufentscheidung zu treffen. Neben allen Daten zur Immobilie und deren Lage gehören dazu auch Unterlagen zum Unterhalt, rechtlichen Rahmenbedingungen und der Marktsituation der Immobilie.

Der klassische Aufbau eines Verkaufsdossiers kann wie folgt aussehen:

1. Titelblatt mit attraktivem Foto der Immobilie
2. Beschreibung des Standortes, inklusive Angaben zur Gemeinde wie Einwohnerzahl, Bevölkerungsentwicklung, Steuersatz sowie die Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsgebieten, Schulen etc. 
3. Lageplan mit Darstellung der Mikro- und Makrolage
4. Genaue Objektdaten, z. B. Grundstücksnummer, Grundstücksfläche, Nettowohnfläche, Aussennutzflächen
5. Ausstattung und Merkmale der Immobilie
6. Verkaufspreis und Konditionen
7. Wertrelevante Faktoren wie Heiz- und Nebenkosten, Mietzinse etc.
8. Frühestmöglicher Übernahmetermin
9. Kontaktdaten der Verkäufer/innen

Dazu kommen folgende Anhänge:

• Mieterspiegel
• Gebäudeversicherung
• Grundbuchauszug
• Zertifikate
• Katasterplan
• Marktwertschätzung
• Immobilienfotos
• Baupläne

Mieterspiegel

Beim Verkauf einer Rendite-Immobilie ist der Mieterspiegel eines der wichtigsten Instrumente für Kaufinteressenten/innen. Der Mieterspiegel ist eine Übersicht über die aktuellen Mieter der Wohnungen, ihre Einzugsdaten und Mietzinsen. Er zeigt Interessenten/innen, wie hoch die aktuellen Einnahmen der Immobilie sind. Je höher die Mietzinseinnahmen, desto höher der mögliche Verkaufspreis. Auch Potenziale für eventuelle Mietzinserhöhungen können aus dem Mieterspiegel abgelesen werden. Mit einem aktuellen Mieterspiegel des Verkaufsobjekts können Interessenten/innen Renditeberechnungen der Immobilie aufstellen. Er gehört deshalb zu den Pflichtunterlagen beim Verkauf einer Rendite-Immobilie.

Gebäudeversicherung

Ein Nachweis der Gebäudeversicherung ist für Käufer/innen aus zwei Gründen interessant: Zur Berechnung des Versicherungswerts eines Gebäudes werden dessen Zustand und Eigenschaften vom Versicherer überprüft. Damit ist der Nachweis ein weiteres offizielles Dokument, das sowohl den Zustand und die im Exposé erwähnten Daten bestätigt als auch Verkäufer/innen als vertrauenswürdige Geschäftspartner positioniert. Zum anderen weist der Gebäudeversicherungsnachweis den Wert der Immobilie aus, also den ursprünglichen Neuwert oder den Zeitwert zum Zeitpunkt der Versicherungsnahme.

Grundbuchauszug

Über den Grundbuchauszug erfahren Kaufinteressenten/innen und Banken notariell geprüfte Rahmendaten der Immobilie.  Dieses behördliche Dokument, garantiert Aktualität und rechtliche Verlässlichkeit. Zudem beinhaltet es einen Grundstücksbeschrieb, der sich auf die öffentlichen Katasterpläne bezieht, sowie die Namen der aktuellen Eigentümer der Immobilie. Darüber hinaus können zukünftige Nutzungsszenarien oder Einschränkungen abgelesen werden: z. B. Grundlasten und Dienstbarkeiten, die die Nutzung und damit den Wert der Immobilie einschränken.

Zertifikate

Zertifikate, die von offiziell berufenen Experten erstellt werden, sind ebenfalls wertvolle Entscheidungshilfen für Kaufinteressent/innen. Neben den Minergie-Zertifikaten zur energetischen Sanierung und dem Label SNBS für nachhaltiges Bauen ist der GEAK eines der üblichsten Zertifikate. Der GEAK, Gebäude-Energie-Ausweis der Kantone, bewertet schweizweit die Energieeffizienz von Gebäuden. Durch seine Standardisierung macht er Gebäude bis zu einem gewissen Grad vergleichbar. Interessenten/innen, die verschiedene Kaufoptionen gegeneinander abwägen, haben somit ein objektives Werkzeug zur Hand. Bewertungselemente des GEAK sind beispielsweise die Bausubstanz der Immobilie, deren Gebäudetechnik und Energiebedarf.

Der GEAK plus geht noch weiter: Hier empfehlen die erstellenden Experten/innen energietechnische Massnahmen, die für die Immobilie zur Auswahl stehen. Damit zeigt der GEAK plus die Optimierungspotenziale auf. Interessenten/innen können auf dieser fundierten Datenbasis Investitionen und Wertsteigerungen in ihre Rendite-Berechnungen aufnehmen. Entsprechende Zertifikate und die in ihnen enthaltenen Informationen dienen somit als Planungsinstrumente. Verkäufer/innen schaffen mit ihrer Bereitstellung eine Vertrauensbasis, die den Verkaufsprozess beschleunigt.

Katasterplan

Wie der Grundbuchauszug stellt der Katasterplan rechtlich zuverlässige Informationen über die zu verkaufende Immobilie bereit. Katasterpläne schaffen Markttransparenz und tragen zur Rechtssicherheit der Immobilienbranche bei. Da Katasterpläne öffentlich einsehbar sind, müssen sich Käufer/innen im Kaufprozesses mit ihnen vertraut machen. Ihre Kenntnis wird bei einem Kauf vorausgesetzt. Bei der Ausgabe von Hypotheken stützen sich Banken auf die im Katasterplan enthaltenen Angaben. 

Grundstücksgrenzen, Parzellengrösse und bebaute oder unbebaute Flächen sind im Katasterplan festgehalten. Für die Kaufpreisermittlung einer Immobilie sind besonders die im Katasterplan gelisteten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen interessant: Einzuhaltende Mindestabstände, Denkmalschutz oder Schutzzonen können die geplante Nutzung einer Immobilie deutlich einschränken und den Wert mindern.

Marktwertschätzung

Die Marktwertschätzung der Immobilie ist das Herzstück einer Verkaufsdokumentation für Rendite-Immobilien. Sie vermittelt Kaufinteressenten/innen ein realistisches Bild darüber, wie viel die Immobilie wert ist. Es gibt verschiedene Schätzmethoden zur Ermittlung des Marktwerts. Für Rendite-Immobilien hat sich hauptsächlich die DCF-Methode (Discounted-Cash-Flow-Methode) bewährt. Sie ist besonders geeignet, weil sie die zukünftigen Erträge des Rendite-Objekts berücksichtigt. Interessenten/innen können so beurteilen, ob die Immobilie für sie als Kapitalanlage geeignet ist.

Professionelle Marktwertschätzungen beeinflussen den Verkaufsprozess positiv: Verkäufer können den aufgerufenen Preis mit der Wertschätzung objektiv belegen. Dadurch gestalten sich Verkaufsverhandlungen meist einfacher als Verhandlungen ohne professionelle Marktwertschätzung. Auch die Preisabschläge zum finalen Kaufpreis sind üblicherweise geringer.

Immobilienfotos

Die Immobilienfotos sind oft das Erste, was Interessenten/innen von der Immobilie sehen. Entsprechend wichtig ist es, ansprechende Bilder zu verwenden. Vor allem das Titelbild sollte den Charakter der Rendite-Immobilie widerspiegeln, da es online als erstes gesehen wird. Je nach Präferenz und Fähigkeiten beauftragen Verkäufer/innen Profis mit den Aufnahmen oder nehmen die Bilder selbst auf.

Das sind unsere Top-Tipps für Immobilienfotos in der Verkaufsdokumentation:

1. Je nach Grösse und Zimmeranzahl der Immobilie sind zwischen 5–10 Fotos in der Verkaufsdokumentation optimal.
2. Familienfotos oder persönliche Gegenstände sollten für die Aufnahmen entfernt werden.
3. Innenräume und Aussenansicht wirken am besten bei guten Lichtverhältnissen ohne Schatten. Auch bei Aufnahmen während des Tages bringt das Einschalten aller Lampen zusätzliches Licht in die Räume.

Grundrisse

Interessenten/innen setzen Grundrisse in jeder Verkaufsdokumentation voraus. Sie zeigen objektiv und unverzerrt die Aufteilung der Wohnungen. Zukünftige Nutzungsmöglichkeiten oder Potenzial für Umbauten lassen sich ebenfalls anhand der Grundrisse erschliessen. Verkäufer/innen, die auf vorliegende Architektengrundrisse zurückgreifen, sollten jedoch vor der Veröffentlichung die Nutzungsrechte abklären. Am besten holen Sie eine schriftliche Zustimmung der Ersteller/innen ein.

3D-Touren

Eine 3D-Tour ist kein Ersatz für eine Besichtigung der Immobilie. Virtuelle 360-Grad-Touren können Verkäufern/innen allerdings viel Aufwand in der Kommunikation mit Interessenten/innen sparen. Die 3D-Tour erlaubt es Interessenten/innen, schon vor der Besichtigung ein erstes Raumgefühl für die Immobilie zu entwickeln. In der Regel werden so bereits viele überflüssige Besichtigungstermine vermieden. Auch Interessenten/innen aus weiter entfernten Gegenden haben so die Möglichkeit, sich einen Eindruck von der Immobilie zu verschaffen. 3D-Touren tragen zusätzlich dazu bei, eine Transparenz und damit eine solide Vertrauensbasis aufzubauen.

Fazit: So sieht die vollständige Verkaufsdokumentation aus

Eine gute Verkaufsdokumentation beschleunigt den Verkaufsprozess einer Rendite-Immobilie und spart nach ihrer Erstellung allen beteiligten Parteien Zeit. Sie enthält Unterlagen, die ohnehin für die Abwicklung des Verkaufs vorgelegt werden müssen. Darüber hinaus gibt sie Kaufinteressenten/innen wertvolle Informationen an die Hand, mit denen sie ihre Kaufentscheidung treffen können. 

Neben einem vollständigen Fact-Sheet, das die Immobilie und ihre Lage beschreibt, sollten Verkäufer/innen offizielle Dokumente, Auszüge und Zertifikate beilegen. Diese Transparenz wissen Interessenten/innen sowie Vertreter/innen von Banken zu schätzen. Ansprechende Immobilienfotos sowie eine fundierte Marktwertschätzung runden das Verkaufsdossier ideal ab. 

Mehr zur Verkaufsdokumentation erfahren Sie in diesem Video:

Verkaufsdokumentation | Welche Unterlagen und Infos sind Pflicht?

How to Real Estate #15

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