Lohnt sich eine energetische Sanierung?

Die energetische Gebäudesanierung von Rendite-Immobilien ist eine langfristige Investition, die gut geplant sein will. Mit Amortisationszeiten von mehr als zehn Jahren stehen Eigentümer/innen vor der Entscheidung, welche Sanierungsmassnahmen sie umsetzen sollten, um von Fördergeldern, Steuervorteilen und höheren Mietzinsen zu profitieren. In diesem Artikel erläutern wir, welche Massnahmen sich sowohl positiv auf den Gebäudewert als auch den Klimaschutz auswirken – und in welchen Fällen Investor/innen sich gegen die energetische Sanierung eines Altbaus und für einen Neubau entscheiden sollten.

Was ist eine energetische Sanierung?

Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Sanierung ist das Ziel einer energetischen Sanierung, die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern. Dazu wird entweder tief in die Bausubstanz eingegriffen, indem das Dach ersetzt wird oder die Wände neu gedämmt werden. Aber auch kleinere Eingriffe wie der Austausch einzelner Fenster, der Einbau moderner Heiztechnik oder die Installation einer Solaranlage gehören zu den Massnahmen einer energetischen Sanierung.

Das sind die Top 5 Massnahmen einer energetischen Sanierung:

  • Fassadendämmung
  • Neue Fenster (Wärmeschutzverglasung)
  • Neues Dach
  • Einbau von Photovoltaik- und Solaranlagen
  • Heizungsoptimierung

Infolge einer energetischen Sanierung sinken die Energiekosten für das Gebäude deutlich. Es muss weniger geheizt werden, da weniger Wärme verloren geht. Moderne Heizungstechnik spart dazu Heizkosten ein. Neuere Technik wandelt die Energieträger effizienter in Wärme um und sorgt für eine bessere Verteilung. Durch eine energetische Sanierung steigt der Wert einer Rendite-Immobilie. Oft wird im Zuge einer energetischen Sanierung auch eine Modernisierung vorgenommen. Dies steigert die Attraktivität des Gebäudes zusätzlich.

Mit diesen Einspar-Potenzialen können Investor/innen in etwa rechnen:

Wie viel man einsparen kann mit einer Sanierung

Gibt es einen Unterschied zwischen energetischer Sanierung und energetischer Modernisierung?

Eine energetische Sanierung geht oft fliessend in eine weiterführende Modernisierung über, weshalb die beiden Begriffe synonym verwendet werden.

Das Wort „sanieren“ bedeutet im ursprünglichen Wortsinn „etwas heilen“. Mit einer Sanierung werden in der Regel Baumängel behoben: Risse im Mauerwerk, Schäden am Dach oder Schimmelbefall. Bei einer energetischen Sanierung werden diese Mängel in Altbauten repariert. Folglich verbessert sich die Energieeffizienz des Gebäudes drastisch. Wird dabei tief in die veraltete Bausubstanz eingegriffen, spricht man häufig von einer Kernsanierung.

Eine energetische Modernisierung dagegen bringt ein Gebäude auf einen modernen Stand, ohne dass schwerwiegende Mängel an der Bausubstanz behoben werden. Ein Beispiel: Oft sind das Gebäude und seine Technik noch funktional und ohne Schäden. Bäder und Materialien, die beispielsweise noch aus den 70er Jahren stammen, machen eine Modernisierung trotzdem notwendig. Die energetische Modernisierung hat ebenfalls zum Ziel, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu senken.

Die Sanierung ist üblicherweise umfassender als eine Modernisierung und betrifft häufig die Struktur und Substanz der Immobilie. Diese Massnahmen zählen in der Regel zur energetischen Sanierung:

  • Fassadensanierung
  • Dachsanierung
  • Fenstersanierung
  • Deckenbalkensanierung
  • Beseitigung von Ursachen für Schimmelbildung

Eine energetische Modernisierung liegt oft vor, wenn die Haustechnik erneuert wird oder noch funktionale Gebäudeteile überarbeitet werden:

  • Erneuerung der Heizungstechnik und Leitungssysteme
  • Austausch der Fenster
  • Anbringen von Solaranlagen

Was sind die Vorteile?

Für die Eigentümer/innen von Rendite-Immobilien bietet die energetische Sanierung mehrere Vorteile. Diese sind auf lange Sicht von finanzieller Natur, da der Wert der Immobilie und deren Vermietbarkeit gesteigert wird. Eine energetische Sanierung wirkt sich darüber hinaus positiv auf das Klima aus. Eigentümer/innen leisten damit einen direkten Beitrag zum Klimaschutz. Ein durchaus notwendiger Beitrag: Denn der Klimawandel wird nicht nur diese, sondern vor allem kommende Generationen betreffen.

Diese Vorteile bringt eine energetische Sanierung mit sich:

Wie sich eine energetische Sanierung auswirken kann
  • Die Betriebs- und Energiekosten der Rendite-Immobilie sinken.
  • Die CO2-Emissionen sinken, was unmittelbar zum Klimaschutz beiträgt. 
  • Der Wert der Rendite-Immobilie steigt.
  • Die Betriebskosten sinken, was sich positiv auf die Rendite auswirkt.
  • Die gesunkenen Nebenkosten für das vermietete Objekt (Wohnung oder Haus) sind attraktiv für Mieter.
  • Der Wohnkomfort im Objekt steigt, was zur Zufriedenheit der Mieter beiträgt.
  • Im Zuge der energetischen Sanierung können auch aufgeschobene (optische) Modernisierungsmassnahmen durchgeführt werden.
  • Eventuelle Gesundheitsrisiken für Bewohner/innen werden eliminiert, wenn Stoffe wie Asbest oder Ursachen für Schimmelbildung beseitigt werden.
  • Die Massnahmen sichern den langfristigen Werterhalt der Immobilie.
  • Die energetische Sanierung wird von Bund und Kantonen mit Fördergeldern unterstützt.
  • Die Kosten für die Sanierung bieten steuerliche Vorteile und können über drei Jahre hinweg geltend gemacht werden.

Gibt es Nachteile?

Die energetische Sanierung einer Rendite-Immobilie birgt einige Risiken. Die Investition in eine umfassende energetische Sanierung sollte deshalb wohl überlegt und gut geplant sein. Als Faustregel gilt: Je älter das Gebäude, desto mehr Risiken und Chancen bietet die energetische Sanierung. Diese Nachteile sollten Eigentümer/innen von Rendite-Immobilien berücksichtigen:

  • Eine Sanierung ist immer eine langfristige Wertsteigerung. Die vergleichsweise hohen Kosten amortisieren sich über die Zeit.
  • Je nach Tiefe der Sanierung können Einnahmen durch die Mietzinsen geschmälert werden, zum Beispiel, wenn das Objekt nicht bewohnbar ist.
  • Bei alten Gebäuden können mitten im Projekt verdeckte Mängel für ungeplante Zusatzkosten sorgen.
  • Manche Projektplanung ist im Vorfeld komplex, wenn Pläne fehlen oder die Dokumentation lückenhaft ist.
  • Bei der unsachgemässen Abfolge einzelner Sanierungsmassnahmen können unerwünschte Nebeneffekte auftreten, zum Beispiel Schimmelbildung.
  • Die umfassende Vollsanierung eines Liebhaber-Objekts kann teurer werden als ein Neubau.

Gibt es Fördergelder für eine energetische Gebäudesanierung?

Energetische Sanierungen werden in der Schweiz finanziell gefördert. 2016 verabschiedete die Schweiz die Energiestrategie 2050. Sie setzt verschiedene Ziele, um die Abhängigkeit der Schweiz von importierten fossilen Energien zu reduzieren und die Energiebilanz des Gebäudeparks zu verbessern.

Wie eine energetische Sanierung ablaufen soll

Idee

Bereits in der Ideenphase einer energetischen Sanierung lohnt es sich, die staatlichen Fördergelder in die Grobplanung mit einzubeziehen. Sie können den Ausschlag dafür geben, das Sanierungsprojekt anzugehen.

Bedarfsanalyse

Eine Energieberatung oder GEAK-Analyse setzen einen ersten Rahmen für die gesteckten Ziele und schätzen das notwendige Budget. In dieser Phase können GEAK-Expert/innen bereits den Anspruch auf Fördergelder und mögliche Steueroptimierungen ermitteln.

Entscheidung für oder gegen einen Neubau

Nach der Bedarfsanalyse liegen in der Regel alle Zahlen für eine Sanierung und einen Neubau vor. Sie ermöglichen es Eigentümer/innen, der energetischen Sanierung des Altbaus die Kosten eines Neubaus gegenüberzustellen. Mehr zu den Vorteilen eines Neubauprojekts gegenüber der energetischen Sanierungen findet sich weiter unten im Artikel.

Machbarkeitsabwägung

In dieser Phase werden die baulichen Möglichkeiten auf ihre Sinnhaftigkeit und Umsetzbarkeit geprüft und die finalen Ziele der energetischen Sanierung entschieden.

Konzeption

Der Sanierungsplan wird erstellt. Die einzelnen Etappen und ihr jeweiliger Umfang werden skizziert und entsprechende Angebote von Fachleuten eingeholt.

Beantragung der Baugesuche und Fördergelder

Fördergelder müssen unbedingt vor Beginn der Bauarbeiten eingereicht werden, am besten gemeinsam mit dem Einreichen der Baugesuche. Im gleichen Schritt können die Verträge mit den Fachleuten abgeschlossen werden.

Umsetzung der energetischen Sanierung

Nach Bewilligung der Baugesuche können die einzelnen Etappen angegangen werden.

Abschluss und Auszahlung

Am Ende der Bauarbeiten werden, nach erfolgreicher Umsetzung, die Fördergelder ausgezahlt.

Gibt es steuerliche Vorzüge?

In der Schweiz  wird eine energetische Sanierung von Immobilien, wie in den meisten europäischen Ländern, staatlich gefördert. Konkret setzt der Gesetzgeber dies um, indem die Kosten für die Sanierung direkt vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Damit sinkt die persönliche Steuerlast der Eigentümer/innen, die ihre Immobilien sanieren.

Aktuell können Aufwendungen abgesetzt werden, die zur Erhaltung eines Objekts beitragen. Neben Reparaturen, Unterhalt, Verwaltungskosten und Versicherungsprämien zählen auch energetische Sanierungen zu diesen absetzbaren Kosten. Konkret fallen beispielsweise eine Erneuerung der Wärmedämmung, die Installation von Solaranlagen und Wärmepumpen, der Austausch von Heizungs- und Gebäudetechnik oder Arbeiten an der Bausubstanz in diese Kategorie. Wertvermehrende Investitionen, wie beispielsweise der Ausbau des Dachstocks, werden dagegen nicht steuerlich berücksichtigt.

2020 wurden zwei Neuerungen bei den Steuerabzügen für energetische Sanierungen eingeführt:

1. Investitionen zur Energieeffizienz und Klimafreundlichkeit von Gebäuden können auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden verteilt werden. Bisher war es nur möglich, die Abschreibungen im gleichen Steuerjahr geltend zu machen.

2. Rückbaukosten sind nun steuerlich absetzbar. Damit will der Gesetzgeber Folgendes erreichen: Die Kosten, um alte, viel Energie verbrauchende Gebäude abzureissen, werden nun subventioniert. Dadurch wird ein Anreiz geschaffen, energetisch effiziente, klimafreundlichere Neubauten an deren Stelle zu errichten. Solange das neue Gebäude von der gleichen Person errichtet wird und es die gleiche Nutzungsart wie das bisherige Objekt aufweist, sind die Kosten absetzbar. Die Rückbaukosten gelten allerdings nicht nur für den Abriss ganzer Immobilien, sondern auch für das Rückbauen der alten Haustechnik. Die Kosten für den Rückbau einer Ölheizung sind beispielsweise jetzt absetzbar. Bisher konnten nur die Kosten für den Einbau der neuen Technik geltend gemacht werden, nicht aber das Entfernen der alten Technik.

Je nach Kanton gelten unterschiedliche Regelungen, welche Massnahmen absetzbar sind. Die jeweiligen Steuerbehörden, Energiefachstellen oder GEAK-Expert/innen können bei der Planung entsprechende Informationen liefern.

Soll eine energetische Sanierung komplett oder Schritt für Schritt vorgenommen werden?

Je nach Umfang der Sanierungsarbeiten muss man entscheiden, ob eine Kernsanierung die beste Lösung ist. Gerade bei Rendite-Immobilien hängt die Entscheidung massgeblich vom Umfang der energetischen Sanierung ab.

Das sind die Vorteile einer Kernsanierung:

Mit der steuerrechtlichen Änderung von 2020 können Aufwendungen für die Sanierung über drei Steuerjahre verteilt werden. Viele Eigentümer/innen von Rendite-Immobilien verteilten die Sanierungsetappen zuvor so, dass die einzelnen Etappen im gleichen Jahr steuerlich berücksichtigt werden können. Inzwischen ist dies nicht mehr nötig, da das Gesamtprojekt über drei Jahre abgeschrieben werden kann.

Bauplaner/innen und Architekt/innen stehen etappierten Sanierungen, die sich über Monate und Jahre ziehen, oft kritisch gegenüber. Werden die einzelnen Eingriffe nicht aufeinander abgestimmt, können Folgefehler entstehen. Dies geschieht besonders bei Projekten, denen kein umfassender, von Expert/innen entwickelter Gesamtplan zugrunde liegt. Bei einer tiefgehenden energetischen Sanierung wird in die Bausubstanz und die Wärmeverteilung der Rendite-Immobilie eingegriffen. Wird beispielsweise die Dämmung erneuert, ohne dass gleichzeitig bestehende Kältebrücken entfernt werden, kann Schimmelbildung die Folge sein. Auch die Umsetzung in Eigenarbeit birgt Risiken. Oft werden zwar die eigentlichen Sanierungsschritte korrekt ausgeführt, aber die Folgen auf die Wärmeverteilung im Objekt vernachlässigt. Eine Kernsanierung, die zügig vorgenommen wird, beugt dem vor.

Eine energetische Schritt-für-Schritt-Sanierung hat jedoch auch Vorteile:

Rendite-Immobilien haben oft mietrechtliche Einschränkungen, die eine Kernsanierung erschweren. Werden einzelne Schritte über einen längeren Zeitraum gestreckt, ist die Belastung für die Mieter/innen oft geringer. Die Immobilie kann weiter bewohnt werden, wohingegen eine Kernsanierung ein Objekt oft unbewohnbar macht. Entsprechend hat eine Etappensanierung den Vorteil, dass der Mietzins in geringerem Ausmass betroffen ist.

Ebenfalls ein finanzieller Vorteil der Etappensanierung ist, dass sich die Kosten über einen längeren Zeitraum aufteilen lassen. Es muss nicht das gesamte Budget auf einmal bereitstehen.

Oder doch besser ein Neubau?

In der Regel gilt: Je älter eine Immobilie, desto teurer ist ihre energetische Sanierung. Ab einem gewissen Punkt sind Abriss und Neubau die kostensparendere Lösung, die gleichzeitig mehr Freiräume für eine energetische Optimierung bietet. Die Abwägung ist jedoch keine einfache, da verschiedene Faktoren die Entscheidung beeinflussen.

Aus energetischer Sicht ist ein Neubau ohne Frage die bessere Lösung. Moderne Bautechniken und Materialien machen einen Neubau in der Regel wesentlich energieeffizienter als einen aufwendig sanierten Altbau. Dem gegenüber stehen jedoch die höheren Abriss- und Baukosten.

Eines der wichtigsten Argumente für einen Neubau ist die mögliche Nachverdichtung des Grundstücks. Viele ältere Häuser stehen auf grossen Grundstücken. Baurechtlich kann es hier beispielsweise erlaubt sein, ein Einfamilienhaus mit einem Mehrfamilienhaus zu ersetzen oder das Grundstück aufzuteilen und einen Teil zu verkaufen. Gerade für Investor/innen sind solche Objekte interessant. Mit einem Neubau lassen sich hier unerschlossene Potenziale realisieren.

Die Bauvorhaben sollten vor der Entscheidung auf jeden Fall gründlich geprüft werden, denn auch der umgekehrte Fall ist möglich: In manchen Gemeinden darf nur noch zweigeschossig gebaut werden. Der Abriss einer bestehenden dreigeschossigen Immobilie wäre hier von Nachteil.

Auch unter anderen Umständen ist die energetische Sanierung des bestehenden Objekts vorteilhafter: Beispielsweise wenn die Immobilie einen emotionalen Wert birgt, weil sie das Zuhause der Kindheit war oder geerbt wurde. Ein weiterer Vorteil: Bei der Sanierung eines Altbaus bleiben in der Regel die Gartenanlagen erhalten. Bei der Umsetzung eines Neubaus muss der Garten meist den Bauarbeiten weichen.

Die energetische Sanierung hängt zum grossen Teil von der Bausubstanz einer Rendite-Immobilie ab. Solange das Mauerwerk intakt ist, muss das Gebäude nicht entkernt werden. Entkernen bedeutet, dass alle Gebäudeteile zurückgebaut werden. Nur die statisch relevanten Elemente wie tragende Wände und Balken bleiben bestehen. Nicht-tragende Wände, Bodenbeläge, Fenster sowie Technik und Leitungen dagegen werden entfernt.

Diese Lösung wird oft gewählt, wenn die Fassade und damit das Erscheinungsbild eines Hauses erhalten bleiben sollen. 

Beim Entkernen bleiben die Grundzüge und tragenden Wände des Hauses erhalten. Soll modernisiert werden, zum Beispiel Küchen oder Bäder vergrössert werden, ist die Statik der bestehenden Immobilie dafür eventuell nicht geeignet. Ein Neubau bietet die Chance, von Grund auf neu zu planen und die Wohnflächen an moderne Bedürfnisse anzupassen.

Finanziell ist die energetische Sanierung einer Rendite-Immobilie oft günstiger als ein Ersatzneubau. Während der Bauphase des Neubaus entfallen die Mietzinsen. Zudem stellt sich die Frage, ob sich die Baukosten in der Folge schnell durch höhere Mietzinsen amortisieren lassen – hier sind der Standort der Immobilie und die Nachfrage nach Wohnraum ausschlaggebend.

Fazit: Lohnt sich eine energetische Sanierung bei einer Rendite-Immobilie?

Gestiegene Energiekosten, Klimaschutz, Wertsteigerung, gehobener Wohnkomfort – die Vorteile einer energetischen Sanierung sind vielfältig. Ob sich eine energetische Sanierung einer Rendite-Immobilie gegenüber einem Neubau lohnt, müssen Investor/innen im Einzelfall entscheiden. Baurechtliche und mietrechtliche Vorgaben, die Statik des Altbaus, emotionale Bindungen, verfügbares Kapital und die Fördermittel der jeweiligen Kantone sind nur einige der Faktoren, die die Entscheidung massgeblich beeinflussen. Wer jedoch den Wert der eigenen Rendite-Immobilie steigern und aktiv zum Klimaschutz beitragen will, sollte sich unbedingt mit den Möglichkeiten einer energetischen Sanierung vertraut machen.

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Im Zusammenhang mit Immobilienanlagen bestehen diverse Risiken (u.a. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, Bewertungsrisiko, Marktrisiko bezüglich Mieterträgen, Zinsentwicklung, begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung, Instandsetzung- und haltung von Liegenschaften). Eine nicht abschliessende Aufzählung solcher Risiken kann unter https://crowdhouse.com/ch/de/risikohinweise abgerufen werden. Es wird empfohlen, sich vor jeder Investition in Immobilienanlagen von einem Finanz- und/oder Steuerexperten beraten zu lassen.