Ausblick 2023 | Wie wird sich der Markt entwickeln?

Der How to Real Estate Podcast ist zurück aus den Weihnachtsferien und startet in ein neues Jahr. Ein Jahr, dass sich Crowdhouse CEO Robert Plantak und Michael Meier in dieser Folge genauer unter die Lupe nehmen: Was passiert mit der Inflation? Wie sehen die Preisprognosen bei Schweizer Renditeliegenschaften aus? Und wohin geht die Reise bei den Mietpreisen und den Leerständen? Daneben gibt es wie immer eine Zuhörerfrage der Woche und ein aktuelles News-Update.  

Hinweis: Der folgende Text ist ein Ausschnitt aus dem Podcast. Um den Podcast vollständig zu hören, klicken Sie einfach hier und danach auf den Play-Button.

Michael Meier: Hallo. Herzlich willkommen im neuen Jahr. Es ist Januar 2023 und wir sind wie versprochen zurück mit dem How Real Estate Podcast. Und wenn ich sage wir, meine ich damit natürlich zum einen mich selbst, aber vor allem meinen sehr geschätzten Podcast-Kollegen, Crowdhouse CEO Robert Plantak. Schön, bist du wieder hier.

Robert Plantak: Hallo Micki!

Michael Meier: Den How to Real Estate Podcast gibt es auch im Jahr 2023 jede Woche neu, jeweils am Dienstag auf allen Podcast-Kanälen. Beginnen mit der ersten Folge im Jahr 2023. Ich wünsche Ihnen bereits jetzt gute Unterhaltung. 

Wir beginnen mit der Zuhörer Frage der Woche. Dieses Mal kommt die Frage von mir selbst. Man hat lange davon gesprochen, dass der Schweizer Immobilienmarkt ein Verkäufermarkt ist und nun liest man immer wieder, dass sich dies ändern oder mehr in Richtung Käufermarkt tendieren könnte. Wenn man sich jetzt eine Skala vorstellt, auf der 0 der absolute Verkäufermarkt und 10 der absolute Käufermarkt ist. Wie stark hat sich dies deiner Ansicht nach im letzten Jahr wirklich verschoben? 

Robert Plantak: Praktisch gar nicht. 

Michael Meier: Also wir befinden uns nach wie vor in einem Verkäufermarkt? 

Robert Plantak: Absolut.

Michael Meier: Okay. Also nochmal, um sicher zu gehen, es ist nach wie vor wesentlich schwieriger, Verkäufer zu finden als Käufer?

Robert Plantak: Das ist so. Vielleicht um zu präzisieren: Das Angebot ist ja immer noch sehr knapp und nach wie vor ist es extrem schwierig gute Objekte zu bekommen. Das, was du immer hast, sind entweder komplett überteuerte Objekte, die niemand kaufen will oder Objekte in einem schlechten Zustand, die niemand haben will. Dies in der Kombination mit völlig überteuerten Preisen. Ja, solche gibt es natürlich immer noch. Es gibt auch immer wieder Objekte, bei denen die Verkäufer irgendwelche Fantasievorstellungen aus vergangener Zeit haben. 

Da kann es durchaus sein, dass auf Käufer-Seite jetzt plötzlich mehr Spielraum besteht. Aber ich spreche ja von den gefragten Objekten, die man haben möchte und da ist alles unverändert – Sobald ein gutes Objekt zu einem fairen Preis angeboten wird, ist es eigentlich genau das gleiche Spiel wie vorher. 

Michael Meier: Du hast bisher die Angebotsseite angesprochen. Wie beurteilst du die Käufe-Seite? Man hat immer wieder von verschiedenen Maklern gehört, dass sie keine Hilfe benötigen, denn man stellt ein Objekt einfach auf den Markt und irgendjemand kauft es immer. 

Der oberste Makler der Schweiz sagt aber man würde mittlerweile schon mehr Zurückhaltung spüren. 

Robert Plantak: Bezüglich der Zurückhaltung ist dies oft taktieren, wobei man versucht Gründe vorzuschieben, um Preisverhandlungen zu führen. Das merkt man häufig. Die Leute versuchen Gründe wie die Zinserhöhung und die Inflation in der Verhandlung zu verwenden, um den Preis zu drücken. 

Aber da sie sich bereits am Verhandlungstisch befinden, möchten sie eigentlich kaufen, sonst wären sie ja gar nicht erst da. Nach der ersten Zinserhöhung im Sommer gab es tatsächlich ein wenig Zurückhaltung.

Es herrschte auch beim Covid-Crash für ein paar Wochen und Monate ein wenig Stillstand, bis wieder Normalität einkehrte. Hier ist es genau das Gleiche. Ich habe auch zuvor nie das Gefühl gehabt, dass du einfach irgendwas auf den Markt werfen kannst und es sich verkauft. Klar, es kam zwischen durch mal vor, dass man Glück hatte und ein Objekt so begehrt war, das es sich einfach so verkauft. 

Wir haben uns schon immer Mühe gegeben, die Objekte anständig zu präsentieren, da man ja auch einen guten Preis und gute Konditionen realisieren kann. Daher glaube ich die Aussage des Obermaklers nicht ganz. Es hat sich auch heute nichts daran geändert, dass Objekte zu guten Preisen, bei denen man sich bei der Präsentation Mühe gibt, gut weggehen. 

Die Preise, wie schon mehrmals gesagt, haben sich wieder auf dem Vor-Covid-Niveau normalisiert. Es gab einfach diese kurze Zeit, in der die Preise komplett überrissen waren. Das ist weder eine Preiskorrektur, noch eine Änderung von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt. Die Inflation ist nun selbst in den USA rückläufig. 

Michael Meier: Über all das sprechen wir noch. Davor gibt es ein kurzes News-Update. Es handelt sich um ein paar Geschichten, die seit Weihnachten in den Nachrichten waren. Es gibt eine Schlagzeile, die hat mich doch sehr verwundert. In der Handelszeitung gab es eine Auswertung. Die Eigentums-Quote in der Schweiz wäre so tief wie noch nie und sogar tiefer als in der Nachkriegszeit. Das ist schon verwunderlich. Da ist die Schweiz schon ein extremer Einzelfall, obwohl es ein sehr wohlhabendes Land ist. Wieso ist das so? 

Robert Plantak: Weil die Schweiz ein absolutes Immobilien-Unikat ist. Du hast so eine Insel des Wohlstandes und der Stabilität mitten in Europa. Sie ist ein absoluter Magnet für Topverdiener weltweit. Es bietet sich ein fantastisches Steuersystem, tiefe Steuerquote, super Infrastruktur, politische Stabilität, Prosperität und Demokratie. 

Ausserdem gibt es noch die Lex Koller, welche den Markt schliesst. Die Schweiz ist des weiteren ein kleines Land, in dem die bebaubare Fläche sehr überschaubar ist. Wir steuern ja langsam in Richtung einer 10 Millionen Schweiz und das ist noch nicht das Ende.

Das Land ist knapp und dadurch, dass es knapp ist und es so viele Grossverdiener hier hat, ist es teuer. Damit hast du eine breite Mittelschicht, die sich Immobilien einfach nicht mehr leisten kann. 

Was in der Schweiz auch noch speziell ist: Dafür muss ich etwas ausholen und philosophisch werden. Wieso gibt es das Grundbuch? Seit hunderten oder auch tausenden von Jahren gibt es eine zentrale Instanz, die den Besitz an Grund und Boden zentral festhält. Früher als Farmer war Landbesitz existenziell. Man konnte nur mit Land überleben. Alles, was du auf dir trägst, ist deins, aber man kann es dir stehlen. Beim Land hingegen war es so wichtig, dass die Eigentumsverhältnisse entsprechend gesichert sind und das die zentrale Instanz, der Staat, darüber wacht. 

Jetzt gibt es Länder, da existiert diese Stabilität und Sicherheit nicht, noch nicht mal als Mieter. In diesen Ländern bist du Mieter und dann kann der Eigentümer kommen und dich einfach morgen auf die Strasse stellen. Oder es kann ein Problem mit dem Staat und der ganzen Stabilität rund um Wohnraum geben. Mit dem Mieterschutz und der ganzen Plattform, die man in der Schweiz hat muss man um Sicherheit zu haben, nicht unbedingt kaufen. 

Aber es gibt Länder, da gilt, wenn einem das Land nicht gehört, gehört einem gar nichts und als Mieter hat man sowieso nichts zu melden. An dem Punkt sind die Grundbedürfnisse bedroht und man sagt “Ich muss kaufen und mein absolutes Lebensziel ist es, Land oder ein Haus zu besitzen”. Ich war auf den Malediven im Urlaub und habe ein wenig mit den Locals über das Inselleben gesprochen. Das war interessant. Sie haben mir erzählt, dass man bei den Eltern oder bei der Familie wohnt, bis man heiratet. Sobald man heiratet und am besten auch Kinder hat, kommt man auf eine Prioritätenliste beim Staat. 

Der Staat kann dir dann auf deiner Heimatinsel Land zuweisen, was du zum selbst bewohnen bebauen darfst. Die Option zu mieten, gibt es da praktisch nicht. Eine Ausnahme sei die Hauptstadt, da laufe es ähnlich wie in der Schweiz. Da sind die meisten Mieter, weil es viel zu teuer ist. Aber auf den Inseln, da gehört das Land dem Staat und es hat quasi ein Baurecht darauf, was man nur nutzen darf, wenn man selber darauf wohnt. 

Aber so haben sie das Grundbedürfnis von Wohnen sichergestellt. 

In der Schweiz hingegen funktioniert es wunderbar mit Mieten. Ausserdem kommt hinzu, dass es eben teurer ist, wie auch in der Hauptstadt der Malediven. Deshalb ist es in der Schweiz so wie es ist. 

Michael Meier: Ich glaube, es kommt noch dazu, dass Mieten in der Schweiz ein gewisses Mass an Flexibilität bedeutet. Man spricht immer von diesem Traum des Eigenheims, aber ich glaube einfach nicht, dass wirklich alle diesen Traum haben. Die sagen einfach, ich will in fünf Jahren vielleicht wieder mal woanders wohnen. Und wenn du in der Schweiz ein Eigenheim kaufst, dann wird das halt tendenziell schwieriger. Ich kenne es aus anderen Ländern, zum Beispiel in Neuseeland oder auch in den Niederlanden. Da gibt es Leute, die 50 oder 60 sind und in ihrem Leben 4-5 mal ein Haus gekauft haben. 

Robert Plantak: Das ist ja in den USA genau das Gleiche. Da ist das System darauf ausgelegt, weil man für einen neuen Job oft umziehen muss. Daher verkauft man einfach sein Haus und kauft sich am neuen Ort ein neues Haus. In der Schweiz kaufst du kein Haus, weil es praktisch nichts auf dem Markt hat und in der Regel spart man 30-40 Jahre darauf. Das System ist schlichtweg anders. Man muss aber auch sagen, ungeachtet dieser Flexibilität, funktioniert das Mieten hier auch.