Allgemeine Risikohinweise:

Die Websites www.propportunity.com und www.crowdhouse.com enthalten Aussagen bezüglich künftiger finanzieller und betrieblicher Entwicklungen und Ergebnisse sowie andere Prognosen, die alle zukunftsgerichtet sind oder subjektive Einschätzungen enthalten. Alle diese Aussagen werden auf der Grundlage von Einschätzungen, Annahmen und Vermutungen gemacht, die den Unternehmen im gegenwärtigen Zeitpunkt als angemessen erscheinen. Bevor Sie sich anhand der verfügbaren Unterlagen für eine Investition in eine Immobilie entscheiden, empfehlen wir Ihnen, sich mit den Risiken einer Immobilieninvestition vertraut zu machen.

Immobilieninvestitionen sind langfristig orientierte Kapitalanlagen. Der Anlageerfolg hängt von mehreren wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Faktoren ab, die sich während der Investitionsdauer ändern können. Prognosen über zukünftige Wertentwicklungen können selbst bei konservativen Kalkulationen nicht alle wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Entwicklungen vollständig erfassen.

Immobilien können wie alle anderen Anlageformen erheblichen Wertschwankungen unterliegen und unvorhersehbare Risiken bergen. In Extremfällen ist selbst ein Totalverlust nicht ausgeschlossen.

Immobilieninvestitionen sollten stets als ein Bestandteil einer ganzheitlichen Anlagestrategie gesehen werden, die die übergeordneten individuellen Anlageziele wie Altersvorsorge, langfristiger Vermögensaufbau, Realisierung laufender Erträge sowie Sicherheit, Liquidität und Rendite umfassend und ausgewogen berücksichtigt und erst durch den Mix mit anderen Anlageformen (Diversifizierung) optimiert werden kann.

Lassen Sie sich gegebenenfalls vom Finanz- oder Rechtsfachmann Ihres Vertrauens beraten.

 

Folgende Risikofaktoren gilt es unter anderem sorgfältig zu berücksichtigen:

Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen

Die Investition in Immobilien, in welcher Form auch immer, ist wie jede Investition den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie etwa dem Wirtschaftswachstum, der Inflation, den Zinsveränderungen und der Standortattraktivität im nationalen und internationalen Vergleich unterworfen. Durch eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist es jederzeit möglich, dass sich die Nachfrage nach Wohneigentum und Mietflächen rückläufig entwickelt. Damit könnten Mieterträge und Veräusserungserlöse sinken.

Bewertungsrisiko

Die Bewertung von Immobilien erfolgt stichtagsbezogen und ist mit dem Risiko verbunden, dass die ermittelten Werte bei einem Verkauf nicht realisiert werden können. Die zukünftige Entwicklung der relevanten Bewertungsfaktoren ist mit Unsicherheit behaftet. Obwohl die Bewertung nach professionellen Richtlinien erfolgt, ist sie mit dem Risiko verbunden, dass die ermittelten Werte bei einem Verkauf nicht realisiert werden können, da der Preis von den Marktverhältnissen im Realisationszeitpunkt abhängt. Dieser wird beeinflusst von der Konjunktur, vom Zinssatz, von dannzumaligen Leerständen und ganz allgemein von Angebot und Nachfrage. Zudem werden in der Bewertung allfällige Steuerfolgen bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft nicht berücksichtigt. Die beim Verkauf anfallenden Steuern können den Erlös bei einem Verkauf einer Liegenschaft jedoch mindern. Es kann zudem nicht ausgeschlossen werden, dass eine spätere Bewertung zu einem tieferen Wert als bisher ermittelt führt.

Veränderungen des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt unterliegt bisweilen zyklischen Schwankungen von Angebot und Nachfrage. Beispielsweise kann durch die Realisierung von Neubauvorhaben das Angebot von Mietflächen an gewissen Orten stark zunehmen, und es kann ein Überangebot an Mietflächen oder handelbaren Immobilien entstehen. Überangebote an Wohn- und Geschäftsliegenschaften können zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise bzw. -bewertungen sowie zu einem Anstieg der Leerstandsquote führen. Bei einem allfälligen Einbruch des gesamten Immobilienmarktes und der damit zusammenhängenden Wertminderung der im Besitz befindlichen Immobilie würde es unter Umständen nötig werden, dass die Investoren umgehend frisches Eigenkapital einschiessen müssten. Durch einen höheren Fremdfinanzierungsgrad, kann eine Immobilie diesem Risiko stärker ausgesetzt sein als Immobilien, die mit mehr Eigenkapital unterlegt sind.

Marktrisiko bezüglich Mieterträgen

Die wiederkehrenden Einnahmen bestehen zum grössten Teil aus den Mieterträgen der jeweiligen Immobilie. Es ist möglich, dass die Mieterträge nicht oder nicht in vollem Ausmasse dem Zinsniveau angepasst werden können. Dies kann sich negativ auf die Liquidität einer Investition in Immobilien auswirken. Es besteht auch das Risiko, dass sich die Leerstandsquote erhöht und dass Mietverträge im Falle eines Mieterwechsels nicht mehr zu den gleichen Bedingungen wie bisher weitergeführt werden können. Die Mieterträge können zudem durch die veränderte Bonität der Mieter sinken. Dadurch besteht das Risiko, dass Renditeausschüttungen tiefer ausfallen als geplant.

Es kann bei keiner Liegenschaft eine Gewähr abgegeben werden, dass sich die Mieterträge gemäss einem spezifischen Muster verhalten und weiterentwickeln. Die Mieterträge sind direkt den Veränderungen des Immobilienmarktes ausgesetzt.

Höhere Gewalt

Die Einwirkung von Elementen höherer Gewalt (beispielsweise Naturereignisse wie Erdbeben, Stürme, kriegerische oder terroristische Ereignisse, Sabotageakte, etc.) kann trotz entsprechender Versicherungspolicen den Wert des Investitionsobjektes und somit die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der Immobilie negativ beeinflussen.

Altlasten

Im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung belastete Standorte können die Abwicklung eines Bauvorhabens sowie bestehende Bauten technisch, betrieblich und finanziell negativ beeinflussen. Zum Zeitpunkt des Kaufs und der Bewertung unbekannte, später auftretende Altlasten können nie ausgeschlossen werden. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass Sanierungen notwendig werden und dafür unter Umständen neues Eigenkapital eingebracht werden muss.

Steuerrisiken

Sollten sich in Zukunft die Steuergesetzgebung, Rechtsprechung, Praxis der Steuerbehörden, Absprachen mit Steuerbehörden ändern oder die geltende Praxis widerrufen werden, kann dies nachteilige Folgen für die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der jeweiligen Immobilieninvestition haben. Davon können auch noch nicht definitiv veranlagte Geschäftsjahre der Vergangenheit betroffen sein.

Standortgebundene Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt unterliegt standortgebundenen Einflussfaktoren, sodass die Wertentwicklung von Immobilien je nach Standort sehr unterschiedlich ausfallen kann. Die Standortfaktoren in einer Region können sich im Laufe der Zeit zum Beispiel aufgrund einer Krise in einer schwergewichtig in einer Region konzentrierten Branche erheblich verschlechtern und somit die Wertentwicklung einer Immobilie negativ beeinflussen.

Finanzierung und Zinsentwicklung

Immobilieninvestitionen können mit einem (teilweise hohen) Fremdfinanzierungsgrad verbunden sein. Die Finanzierungskosten der einzelnen Immobilieninvestitionen hängen daher teilweise von den Zinskonditionen ab. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Finanzinstitute ihre Kreditpolitik ändern, was einen negativen Einfluss auf die Refinanzierung haben könnte. Zinsveränderungen, insbesondere Veränderungen des Hypothekarzinses, können negative Auswirkungen auf die Kostenstruktur haben sowie die Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen. Ein nicht abgesicherter Anstieg der Hypothekarzinse kann die Ertragslage einer Immobilie massiv verschlechtern. Es besteht das Risiko, dass die Mieterträge nicht mehr zur Deckung sämtlicher Aufwendungen genügen und weiteren Kapitalbedarf in Form von frischem Eigenkapital notwendig machen. Sollte eine solche Kapitalerhöhung bzw. Kapitalbeschaffung auf Grund einer Immobilienkrise oder anderen Faktoren nicht zustande kommen oder stark erschwert werden, besteht die Gefahr für einen Totalverlust der Investoren. 

Ein Anstieg des Hypothekarzinses kann die Kosten einer Renditeliegenschaft erhöhen, was zu einer Veränderung der Bruttorendite führen kann. Eine Veränderung des Zinsniveaus kann zudem die Nachfrage nach Renditeliegenschaften beeinträchtigen. In einem Worst-Case-Szenario kann man die Eigentumsrechte verlieren (Versteigerung der Liegenschaft bzw. Selbsteintritt der finanzierenden Bank).

Instandsetzung und -haltung von Liegenschaften

Es können trotz sorgfältiger Vorprüfung unvorhergesehene Unterhalts- und Renovationskosten auftreten. Die Instandsetzung und -haltung von bestehenden Liegenschaften kann erhebliche Investitionen voraussetzen, die, wenn überhaupt, erst nach einer gewissen Zeit Erträge generieren und allenfalls weiteres, frisches Eigenkapital benötigen. Wenn Renovationen oder Reparaturen anstehen sollten, besteht im Extremfall das Risiko, dass keine Rendite ausgeschüttet werden kann. Bei höheren Kosten kann es passieren, dass während der gesamten Laufzeit des Investments keine Rendite ausgeschüttet werden kann und sogar weiteres, frisches Eigenkapital eingebracht werden muss.

​​Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung von Bauten und Bauprojekten: 

Es liegt in der Natur von Projekten im Zusammenhang mit dem Bau, dem Umbau und der Renovation von Immobilien, dass diese längere Zeit in Planung und anfällig für Verzögerungen sind. Verzögerungen bei der Realisierung von Immobilienprojekten können sich insbesondere daraus ergeben, dass Baubewilligungen aufgrund von Einsprachen und anderen Rechtsmitteln lange Zeit nicht rechtskräftig werden. Auch können unvorhergesehene Schwierigkeiten mit dem zu bebauenden Grundstück oder der Bausubstanz wie auch Probleme aufseiten der General-/Totalunternehmer oder deren Subunternehmer auftreten. Baumängel und Konstruktionsfehler können unerwartete und möglicherweise überdurchschnittliche Sanierungs- oder Unterhaltskosten verursachen, welche sich ungünstig auf die Ertragssituation auswirken. Während der Realisierung eines Bauprojektes kann es vorkommen, dass sich die Annahmen über die Wirtschaftlichkeit eines Projekts während dessen Realisierung verändern, etwa weil die betreffende Region an wirtschaftlicher Attraktivität einbüsst. Ertragsausfälle können auch dadurch entstehen, dass sich eine Immobilie nicht wie geplant vermieten oder verkaufen lässt.

Wirtschaftliche Entwertung

Umwelt- und Infrastrukturfaktoren sowie regulatorische Faktoren in der näheren oder weiteren Umgebung des Investitionsobjektes  – wie städte- und strassenbauliche Massnahmen oder etwa die Festlegung von Flugrouten – können dazu führen, dass die Rendite solcher Liegenschaften sinkt, weil die Liegenschaften nicht mehr oder nicht mehr zu denselben Bedingungen vermietet werden können oder ein erheblicher Investitionsaufwand getätigt werden muss, um die Vermietung sicherzustellen.

Objektrisiken

Abhängig vom Alter der Liegenschaften, der Gebäudequalität und der Nutzungsart besteht das Risiko von Gefahrenquellen, die vom Gebäude ausgehen und Personen- und Sachschäden verursachen können. Obwohl derartige Risiken in der Regel durch entsprechende Versicherungen abgedeckt werden, kann nicht ausgeschlossen werden, dass gewisse Schäden dennoch finanzielle Folgen für die Investoren nach sich ziehen können.

Klumpenrisiko

Bei der Investition in einzelne Liegenschaften besteht ein Klumpenrisiko beim Eintritt von einem oder mehreren der beschriebenen Risiken, welche die Ertrags- und die Finanzlage der jeweiligen Immobilie negativ beeinflussen können und die Zuführung von neuem Eigenkapital nötig machen können sowie die Ausschüttung von Renditen verringern bis gar verunmöglichen können. Entsprechend empfiehlt es sich, bei Möglichkeit, durch die Investition in mehrere Objekte das Risiko zu diversifizieren.

Beschränkt liquider Immobilienmarkt

Sowohl beim Erwerb als auch bei der Veräusserung von Immobilien bzw. Anteilen an Immobilien zeichnet sich der Immobilienmarkt speziell für in bestimmten Regionen gelegene Objekte durch eine beschränkte Liquidität aus. Dies kann sich negativ auf die Immobilienpreise auswirken. Der kurzfristige Kauf oder Verkauf von Immobilien bzw. Immobilienanteilen kann je nach Marktlage unmöglich oder nur mit grossen Preiszugeständnissen möglich sein und entsprechend im Extremfall bis zu einem Totalverlust für die Investoren führen.

Abhängigkeit von Entwicklungen in der Gesetzgebung

Zukünftige Änderungen von Gesetzen und sonstigen Vorschriften können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf das Geschäftsergebnis und den Wert der jeweiligen Immobilie haben. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Änderungen im regulatorischen Umfeld die Entwicklung einer Immobilieninvestition negativ beeinflussen können. Es besteht das Risiko, dass die Investoren keine Genehmigung erhalten, das Investitionsobjekt erwerben zu dürfen oder dass das Bewilligungsverfahren weitere Zeit in Anspruch nimmt. Es besteht keine Garantie für den reibungslosen Ablauf des Gesuches und/ oder einer allfälligen Bewilligung. 

Diese Liste ist nicht abschliessend.