Erhöhung des Referenzzinssatz | Das müssen Vermieter beachten
How to Real Estate #52
Die Lage auf dem Schweizer Immobilienmarkt ist angespannt. Das Wohnangebot ist knapp und am Horizont deutet sich ein Ereignis an, dass es so auf dem Schweizer Immobilienmarkt noch nie gegeben hat: Die Rede ist von steigenden Referenzzinssätzen. Wir schauen uns in dieser Folge von How to Real Estate an, was ein Anstieg der Referenzzinssätze für Vermieterinnen und Vermieter in der Schweiz bedeutet.
Was ist der Referenzzinssatz?
Bevor wir uns vertieft mit den Auswirkungen von steigenden Referenzzinssätzen beschäftigen, wollen wir uns kurz anschauen, von was wir eigentlich genau sprechen. Der Referenzzinssatz wurde 2008 eingeführt, um Mietzinserhöhungen aufgrund von steigenden Fremdfinanzierungskosten gesamtschweizerisch zu regeln. Er besteht aus dem Durchschnittswert aller ausstehenden Hypotheken und wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen ermittelt.
Das Bundesamt für Wohnungswesen berechnet den Referenzzinssatz alle drei Monate basierend auf Daten der Schweizerischen Nationalbank. In einem ersten Schritt kalkuliert das BWO den durchschnittlichen Zinssatz eines Grossteils der laufenden Hypotheken in der Schweiz. In einem zweiten Schritt rundet es den Durchschnitt auf Viertelprozentwerte, woraus schlussendlich der Refeferenzzinssatz resultiert.
Historische Entwicklung
Wie hat sich dieser Referenzzinssatz in den letzten Jahren entwickelt? Bei der Einführung im Jahr 2008 lag er bei 3,5 Prozent. Heute – 15 Jahre später – liegt er noch bei 1,25 Prozent. Das heisst: In den letzten 15 Jahren ist der Referenzzinssatz in mehreren Schritten kontinuierlich gesunken.
Von diesen kontinuierliche Senkungen des Referenzzinssatzes profitierten bis anhin die Mieterinnen und Mieter. Jedesmal, wenn der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte gesunken ist, konnten Mieterinnen und Mieter eine Senkung der Nettomiete beantragen. Doch jetzt steht der gesamte Immobilienmarkt vor einer völlig neuen Situation : Im Juni 2023 werden die Referenzzinssätze voraussichtlich zum ersten Mal seit 2008 steigen. Und das wird erhebliche Auswirkungen für Mieter/innen und Mieter mit sich bringen.
Denn die Auswirkungen des Referenzzinssatzes auf die Nettomieten funktioniert in beide Richtungen. Bei einer Senkung können Mieterinnen und Mieter eine Mietpreisreduktion fordern. Bei einer Anhebung sind die Vermieter/innen und Vermieter am Zug: Steigt der Referenzzinssatz, können Vermieterinnen und Vermieter die Nettomiete um 3% Prozent erhöhen – so steht es im Gesetz.
Auswirkung auf die Mietpreise
Heisst das nun, dass im Juni 2023 alle Mieten in der Schweiz steigen werden? Die Antwort lautet Nein, denn es gibt verschiedene Dinge zu beachten. Erstens: Die Erhöhung der Mietzinsen erfolgt nicht automatisch. Vermieter/innen und Vermieter müssen eine entsprechende Erhöhung auf vorgeschriebenem Weg in die Wege leiten. Und zweitens: Ob eine Erhöhung möglich ist, hängt davon ab, auf welchem Referenzzinssatz die aktuelle Nettomiete beruht. Wenn der Referenzzinssatz von 1,25% auf 1,5% steigt, dann kann die Mieterhöhung nur für diejenigen Mietverträge geltend gemacht werden, die auf einem Referenzzinssatz von 1,25% beruhen.
Und das ist nicht bei allen Schweizer Mietverträgen der Fall. Gemäss einer Auswertung von Wüest Partner basieren aktuell etwas mehr als 50% aller Mietverträge in der Schweiz auf einem Referenzzinssatz von 1,25%. In der Regel sind das all diejenigen Mietverträge, die nach dem 2. März 2023 abgeschlossen wurden zusätzlich denjenigen Mietverträgen, bei denen Mieterinnen und Mieter in der Vergangenheit bei der Senkung des Referenzzinssatz eine entsprechende Mietpreisreduktion beantragt haben. Das heisst zusammengefasst: Als Vermieterin oder Vermieter haben Sie bei einem Anstieg des Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte das Recht, bei all denjenigen Mietverträgen, die auf einem Referenzzinssatz von 1,25% basieren, die entsprechende Nettomiete um 3% anzuheben.
Das sind natürlich unerfreuliche Aussichten für Mieterinnen und Mieter und dementsprechend erstaunt es nicht, dass das Thema aktuell medial immer wieder aufgegriffen wird. Die Frage lautet: Wie schnell und in welchem Umfang werden Vermieter/innen und Vermieter auf die entsprechende Erhöhung reagieren? Und hier fehlen schlichtweg die Erfahrungswerte, denn eine vergleichbare Situation hat es auf dem Schweizer Markt noch nie gegeben. Viele Expertinnen und Experten gehen aktuell davon aus, dass Verwaltungen relativ schnell und auf breiter Front die Nettomietpreise erhöhen werden. Das Aufgrund der aktuellen Marktsituation. Das Wohnangebot in der Schweiz ist äusserst beschränkt und wird auch in Zukunft knapp bleiben. Die Zuwanderung bleibt stabil. Das Risiko von Kündigungen nach Mietpreiserhöhungen ist dementsprechend gering. Und das spricht schlussendlich dafür, dass viele Vermieter/innen und Vermieter entsprechenden Schritt in Erwägung ziehen werden.
Steigende Mietpreise | Auswirkungen auf den Markt
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Das müssen Sie als Vermieter/in beachten
Bleibt abschliessend noch zu erwähnen, was Sie als Vermieterin oder Vermieter hinsichtlich stiegender Referenzzinssätze beachten müssen. Dabei gibt es mehrere wichtige Punkte. Erstens: Sie brauchen eine genaue Übersicht, auf welchem Referenzzinssatz ihre aktuellen Mietverträge beruhen. Entsprechende Erhöhungen sind nur bei Verträgen möglich, die auf einem Referenzzinssatz von 1,25% beruhen. Zweitens: Entsprechende Erhöhung müssen Sie auf einem klar vorgegebenen behördlichen Weg einfordern. Das heisst: Nur mit dem offiziellen kantonalen Formular, innerhalb der geforderten Fristen und mit ordentlich formulierter Begründung. Wie genau Sie Mietpreisanpassungen durchsetzen können, haben wir in diesem Video ausführlich erklärt.
Mieterhöhungen | Was Sie als Vermieter beachten müssen
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Drittens: Mietpreisanpassungen sind immer nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin möglich. Bei den meisten Mietverträgen besteht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Und dann gibt es noch Viertens: Sie müssen für sich selbst abschätzen, ob eine entsprechende Erhöhung auch wirklich Sinn ergibt. Dafür gibt es keine allgemeingültige Antwort, denn die Situation ist für jede Mietwohnung eine andere. Der Fakt, dass eine Erhöhung der Mietpreise gesetzlich möglich ist, bedeutet nicht, dass eine entsprechende Erhöhung auch sofort Sinn ergibt. Dafür sind andere Aspekte relevant. Beispielsweise: Wie beurteilen Sie das Verhältnis zu Ihren Mietparteien? Bleibt die entsprechende Wohnung auch nach der Erhöhung auf dem Markt konkurrenzfähig? Rechtfertigt das Wohnangebot auch unabhängig des Referenzzinssatzes eine Erhöhung? Was ist Ihre langfristige Preisstrategie für Ihr Wohnangebot? Und zu guter letzt: haben sie überhaupt die Ressourcen, um den entsprechenden Prozess reibungslos abzuwickeln? Für Sie als Vermieterin oder Vermieter bedeutet der Schritt nicht nur höhere Mieteinnahmen, sondern auch eine Menge Arbeit, die mit viel kommunikativem Geschick verbunden ist.
Fazit
Aus rein finanzieller Sicht sind die Erhöhungen der Referenzzinssätze für Vermieter/innen und Vermieter eine erfreuliche Nachricht. Die dadurch resultierenden höheren Mieteinnahmen wirken den ebenfalls gestiegenen Fremdfinanzierungskosten entgegen und stabilisieren die Erträge. Aus sozialpolitischer Perspektive bietet das Thema viel Sprengkraft. Das alles bei fehlenden Erfahrungswerten.