Lex Koller | Können Ausländer Schweizer Immobilien erwerben?

Haben Sie keinen Schweizer Pass, möchten aber eine Schweizer Immobilie erwerben? Das könnte mit unter gar nicht so einfach werden. Grund dafür ist die sogenannte «Lex Koller» – was nichts anderes ist als die informelle Bezeichnung des schweizerischen Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Dort ist geregelt, inwiefern ausländische Personen in der Schweiz Liegenschaften erwerben dürfen.

Zweck der Lex Koller ist es, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Es verhindert erfolgreich, das reiche Ausländer Wohnhäuser als reine Geldanlage kaufen und dadurch die Preise für knappen Wohnraum noch mehr in die Höhe treiben. Gäbe es die Lex Koller nicht, wäre die Anzahl ausländischer Player auf dem Schweizer Immobilienmarkt um ein Vielfaches höher. Gleichzeitig ist der Schweizer Immobilienmarkt dadurch auch von Schocks geschützt, die Entstehen würden, wenn ausländische Investoren Gelder als Reaktionshandlung plötzlich wieder abziehen.

Heist das, dass Ausländer auf keinen Fall Immobilien in der Schweiz erwerben können? Ganz so radikal ist es nicht. Und: was ist eigentlich mit Schweizern, die im Ausland leben? Und gild das alles für sämtliche Immobilienformen? Diese Fragen werden wir in der Folge beantworten.

Welche Immobilienformen sind betroffen?

Schauen wir uns in erster Linie an, welche Form von Immobilien die Lex Koller betrifft: Sie beschränkt den ausdrücklich den Erwerb von Wohnliegenschaften – das heisst: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Stockwerkeigentum etc. Sie beschränkt nicht den Erwerb von Gewerbeliegenschaften und den Erwerb von Ferienwohnungen. Letztere sind von ausländischen Personen in vorab von den Kantonen definierten Fremdenverkehrsregionen zu bestimmten Kontingenten erwerbbar. Das Investieren in Immobilienfonds und kotierte Immobiliengesellschaften ist ebenfalls nicht von der Lex Koller betroffen.

Situation für Personen ohne Schweizer Pass

Wie sieht die Situation für Personen ohne Schweizer Pass aus? Sofern Sie keinen Schweizer Pass haben und auch nicht mit einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung in der Schweiz leben, schiebt Ihnen die Lex Koller einen klaren Regel vor: Sie können kein Wohneigentum in der Schweiz erwerben – weder um es selbst zu bewohnen, noch um es zu vermieten.

Anders sieht es aus, wenn Sie eine Aufenthaltsbewilligung haben. Bürger aus EU und EFTA-Staaten mit einer Aufenthaltsbewilligung B und C sind Schweizer Bürgern gleichgestellt. Nicht EU- und EFTA-Staatsbürger benötigen für einen uneingeschränkten Erwerb eine Aufenthaltsbewilligung C. Gleichzeitig müssen dieses Personen belegen können, dass sich Ihr Lebensmittelpunkt in der Schweiz befindet.

Situation für Schweizer Staatsbürger im Ausland

Falls Sie Schweizer Staatsbürger sind, müssen Sie sich über die Lex-Koller überhaupt keine Gedanken machen – denn: egal, ob Sie in der Schweiz wohnhaft oder irgendwo unter einer Karibikpalme die Sonne geniessen: Der Erwerb von Schweizer Wohneigentum ist für Sie jederzeit möglich.

Zusammenfassung

Fassen wir also das ganze noch einmal zusammen: In der Schweiz könnnen Sie unter folgenden Bedingungen Wohnliegenschaften kaufen:

1. Sie haben einen Schweizer Pass
2. Sie sind EU- oder EFTA-Bürger und haben eine Aufenthaltsbewilligung B oder C und den Lebensmittelpunkt in der Schweiz
3. Sie sind kein EU- oder EFTA-Bürger, haben aber eine C-Bewilligung und den Lebensmittelpunkt in der Schweiz

Falls Sie keine dieser Bedingungen erfüllen, bleiben für Sie noch folgende Optionen:

• Der Erwerb von Geschäftsliegenschaften
• Die Beteiligung an Fonds oder Immobiliengesellschaften, welche Schweizer Wohnimmobilien beinhalten
• Der Erwerb von Ferienwohnungen – sofern sich diese in einem Fremdenverkehrsort befindet und das dortige Kontingent noch nicht aufgebraucht ist.

Um die Lex Koller gab es über die Jahre immer wieder heftiges Ringen. Im Jahr 2007 waren alle grossen Parteien dafür, das Gesetz ersatzlos zu streichen. Seit 2012 gab es mehrere Bemühungen, das Gesetz zu verschärfen. Im März 2020 hat sich der Nationalrat dafür ausgesprochen, die Lex Koller als Folge der Corona-Pandemie für 2 Jahre auf Gewerbeliegenschaften auszuweiten, um damit ein Ausverkauf von Betriebsstätten von in not geratenen Schweizer Unternehmen an ausländische Investoren zu verhindern.

Die Lex Koller ist für Immobilien Käufer und Verkäufer ein entscheidender Faktor. Im Zweifelsfall können auf beiden Seiten grosse Aufwände entstehen, nur um am Ende festzustellen, dass eine Transaktion nicht möglich ist. Als Immobilienverkäufer sollten Sie sich stets über die Bürger- und Aufenthaltssituation Ihrer Interessenten informieren. Nur so können Sie grosse Leerläufe von Anfang an vermeiden. Weitere Informationen zur Lex Koller finden Sie in diesem Blogartikel.