Miteigentum 2.0 – alles was Sie wissen müssen

Im März 2024 wurde Crowdhouse 9 Jahre alt. In all diesen Jahren haben wir uns immer wieder die Frage gestellt, wie wir unser Investitionsangebot für Sie verbessern können: Mehrere Erfahrungen über die letzten Jahre haben es uns immer wieder erlaubt, die eine oder andere Anpassung umzusetzen. Nach 9 Jahren ist es nun an der Zeit, dass wir unser Investitionsmodell mit entscheidenden Änderungen für Sie substanziell verbessern. In den nächsten Monaten werden wir das neue Investitionsmodell «Miteigentum 2.0» intensiv testen. Hier erfahren Sie, wie Investitionen im Rahmen dieses Modells bei Crowdhouse funktionieren – und wo genau dabei die wesentlichen Vorteile für Sie liegen.

Das Grundprinzip bleibt unangetastet

An den grundsätzlichen Erfolgsfaktoren des Crowdhouse-Miteigentums wird sich nichts ändern wird. Das bedeutet insbesondere:

• Es geht nach wie vor um Direktinvestitionen in ausgewählte Schweizer Rendite-Immobilien
• Es geht nach wie vor darum, dass mehrere Investoren solche Objekte gemeinsam erwerben
• Sie können weiterhin selber aussuchen, in welche Objekte Sie investieren möchten.
• Die Objekte werden auch in Zukunft mit Hypotheken finanziert, um die Rendite entsprechend zu optimieren.
• Es wird nach wie vor so sein, dass die Einnahmen aus den Mieterträgen monatlich ausgeschüttet werden.
• Als Miteigentümer haben Sie weiterhin keinen Aufwand und müssen sich nicht selbst um die Bewirtschaftung und das Asset Management der Liegenschaft kümmern
• Sie erhalten nach wie vor quartalsweise Reports zur Liegenschaft
• Es ist nach wie vor so, dass Crowdhouse an den Objekten selber nicht beteiligt ist und alle Entscheidungen voll und ganz von den Miteigentümern getroffen werden.

Aktiengesellschaft statt einfache Miteigentümergesellschaft

Der wesentliche Unterschied beim «Miteigentum 2.0» liegt im rechtlichen Rahmenwerk, mit welchem Objekte erworben werden. Bis heute werden bei Crowdhouse Immobilien im Miteigentum über eine Miteigentümergemeinschaft erworben. Mehrere Miteigentümer formen dabei zusammen eine Miteigentümergemeinschaft und erwerben als solche eine Immobilie – dabei werden sämtliche Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen. Genau hier setzt das neue Investitionsmodell «Miteigentum 2.0» an: Bei diesem Modell erfolgt der Erwerb von Immobilien über speziell für diesen Zweck gegründete Aktiengesellschaften.

Grundprinzip: So funktioniert die Immobilien-AG

Nehmen wir an, eine Immobilie wurde auf der Crowdhouse-Plattform aufgeschaltet und sämtliche Eigenmittel wurden von den zukünftigen Investoren wie auch bis anhin üblich vertraglich zugesichert. Soweit bleibt alles beim Alten. Beim bisherigen Modell kümmert sich Crowdhouse ab diesem Punkt jeweils um die Eigentumsübertragung der Liegenschaft an die neu gegründete Miteigentümergesellschaft. Beim «Miteigentum 2.0» verläuft der Prozess anders: Crowdhouse gründet für jede Liegenschaft eine Aktiengesellschaft und organisiert die Eigentumsübertragung der entsprechenden Liegenschaft an diese Aktiengesellschaft. Gleichzeitig werden alle Investoren zu Aktionären dieser Aktiengesellschaft. Bei der Gründung der Aktiengesellschaft wird ein Verwaltungsrat eingesetzt – dieser besteht initial und aus operativen Gründen aus Vertretern von Crowdhouse. Im Laufe des ersten Geschäftsjahres sind die Aktionäre der Aktiengesellschaft angehalten, per Beschluss Vertreter der Eigentümer zu bestimmen und den Verwaltungsrat dadurch entsprechend zu ergänzen.

Stimmabgabe und Asset Management 

Der Verwaltungsrat hat eine ausschliesslich administrative Funktion. Vertraglich ist festgelegt, dass zentrale, die Liegenschaft betreffenden Beschlüsse wie zum Beispiel der Verkauf der Liegenschaft vollumfänglich durch die Aktionäre getroffen werden. Die Stimmabgabe betreffend der üblichen Traktanden erfolgt nicht mehr im Rahmen einer jährlichen Miteigentümerversammlung, sondern im Rahmen einer jährlichen ordentlichen Generalversammlung. Wie bis anhin erfolgt die Bewirtschaftung und das Asset Management der Liegenschaft durch Crowdhouse  – diese wird von der Aktiengesellschaft bei der Gründung dazu beauftragt und anschliessend marktüblich für entsprechende Dienstleistungen entschädigt.  

Vorteile von Miteigentum 2.0 im Überblick

Aktiengesellschaft statt Miteigentümergesellschaft? Aktien statt Miteigentumsanteile? Wieso lohnt es sich, das rechtliche Rahmenwerk zu ändern, wenn doch im Grossen und Ganzen alles gleich bleibt? Die Antwort ist einfach: Denn während die wesentlichen Vorteile des bisherigen Immobilien-Miteigentums beim «Miteigentum 2.0» alle bestehen bleiben, kommen durch das neue Rahmenwerk wesentliche Vorteile hinzu. Diese Vorteile umfassen insbesondere:

• Die Möglichkeit, Liegenschaften bereits in der Projektphase zu erwerben.
• Vorteile bei der steuerlichen Administration und mehr Potential für Steueroptimierungen. 
• Entscheidende Vorteile bei der Hypothekarbeschaffung.
• Diverse Vorteile bei der Veräusserung von einzelnen Anteilen über den Sekundärmarkt.
• Eine wesentliche Vereinfachung der gesamten Administration bei der Eigentumsübertragung.
• Die Wahrung Ihrer Anonymität.

Schauen wir uns die einzelnen Vorteile im Detail an. 

Möglichkeit zur Investition im Projektstatus

Dank dem neuen Rahmenwerk können Sie in Zukunft nicht mehr nur in Bestandesliegenschaften investieren, sondern haben die Möglichkeit, Liegenschaften bereits in der Projektphase zu erwerben. Das eröffnet Ihnen als Investor lukrative Möglichkeiten. Grundsätzlich sind Sie als Investor daran interessiert, Liegenschaften zu einem möglichst tiefen Preis zu erwerben. Besonders attraktive Preise lassen sich erzielen, wenn ein Kauf einer Liegenschaft bereits vor der Erstellung vertraglich abgewickelt wird und man das jeweilige Projekt erwirbt. Selbstverständlich kümmert sich Crowdhouse in so einem Fall um die Sorgfaltsprüfung der entsprechenden Total- oder Generalunternehmer und um ein rechtliches Rahmenwerk, das Ihr Risiko als Investor während der Erstellungsphase minimiert – entsprechende Details sind jeweils abhängig vom entsprechenden Objekt. Grundsätzlich gilt aber: Dank dem «Miteigentum 2.0» ist es möglich, mit einer einmaligen Investition über eine besagte Aktiengesellschaft frühzeitig in ein Projekt zu investieren, den entsprechenden Bau über mehrere Etappen zu finanzieren und das fertige Objekt anschliessend nahtlos als Bestandsobjekt zu übernehmen. Solche Investitionen sind mit dem bestehenden Miteigentumsmodell nicht möglich.

Steuerliche Vorteile

Auch bei Bestandesliegenschaften bietet das Modell entscheidende Vorteile. Beispielsweise bei der steuerlichen Handhabung. Beim bisherigen Miteigentumsmodell müssen Sie Ihre Liegenschaft als Liegenschaftsbesitz in der Steuererklärung deklarieren und gegebenenfalls im Rahmen einer interkantonalen Steuerausscheidung ein eigenes Steuererklärungsformular im Kanton des Liegenschaftendomizils einreichen. Beim «Miteigentum 2.0» reicht eine Aufführung der entsprechenden Beteiligungen an der Aktiengesellschaft im Wertschriftenverzeichnis. Gleichzeitig bietet das neue rechtliche Rahmenwerk zusätzliche Möglichkeiten für Steueroptimierungen, welche beim bisherigen Modell nicht möglich sind. 

Vorteile bei der Fremdfinanzierung

Um die Rendite bei Ihrer Investition zu optimieren, finanziert Crowdhouse Liegenschaften mit Hypotheken. Das ist auch beim bisherigen Modell so. Bei der Fremdfinanzierung arbeitet Crowdhouse mit verschiedenen Finanzierungspartner zusammen, die mit dem bisherigen Modell vertraut sind. Da das bisherige Miteigentumsmodell auf dem Markt relativ unüblich ist, ist die Anzahl der Finanzierungspartner, die gewillt sind, entsprechende Hypotheken anzubieten, beschränkt. Das rechtliche Rahmenwerk, dass beim «Miteigentum 2.0» zur Anwendung kommt, ist auf dem Markt verbreitet und alle Hypothekaranbieter sind damit vertraut. Das neue Investitionsmodell bietet dementsprechend die Möglichkeit, eine höhere Zahl an Finanzierungsangeboten anzufordern, was die Wahrscheinlichkeit für noch bessere Finanzierungskonditionen deutlich erhöht.

Vorteile betreffend des Sekundärmarkts

Auch beim «Miteigentum 2.0» wird es möglich sein, die eigenen Anteile während der vereinbarten Laufzeit über den Sekundärmarkt zu veräussern. Auch hier bringt das neue Investitionsmodell entscheidende Vorteile. Beim bisherigen Modell war bei einer Veräusserung jeweils eine Eigentumsübertragung über das entsprechende Grundbuchamt mit Involvieren eines Notars nötig. Eine solche Veräusserung ist beim neuen Modell wesentlich einfacher und kann ohne Involvieren des Grundbuchamtes und eines Notars wesentlich effizienter und einfacher durchgeführt. Gleichzeitig ist die steuerliche Ausgangslage wesentlich attraktiver. Anders als beim bisherigen Modell werden beim «Miteigentum 2.0» je nach Kanton und Übertragung der Aktien beim gewinnbringenden Verkauf einzelner Anteile keine Grundstückgewinnsteuern fällig. Sowohl die einfachere Abwicklung wie auch die steuerlichen Vorteile erhöhen die Liquidität Ihrer Investitionsanteile. 

Administrative Vereinfachung

Bleiben wir kurz bei den Grundbuchämtern und beim Thema Eigentumsübertragung. Auch hier wird sich für Sie als Investor Vieles vereinfachen. Beim aktuellen Modell werden alle Investoren im Grundbuch eingetragen – das erfordert einen hohen administrativen Aufwand und setzt eine Vielzahl an analogen Dokumenten und Unterschriften voraus. Dank dem rechtlichen Rahmenwerk des «Miteigentums 2.0» ist keine direkte Interaktion zwischen Ihnen und dem Grundbuchamt nötig, was den initialen Prozess deutlich vereinfacht. Dank dem Rahmenwerk des neuen Investitionsmodell wird es in Zukunft möglich sein, den Grossteil der benötigten Vorgänge inklusive den erforderlichen Signaturen digital abzuwickeln. Gleichzeitig ist die Beschlussfassung innerhalb der Aktiengesellschaft konsequenter geregelt.

Wahrung Ihrer Anonymität

Beim bisherigen Modell sind Sie als Investor mit Ihrem Namen und Ihrer Adresse im Grundbuch eingetragen. Dadurch ist Ihr Investment für jeden jederzeit einsehbar. Gleichzeitig führt dieser Umstand hin und wieder zu direkt an Sie adressierten Kommunikationsaustäuschen mit involvierten Drittparteien (z.B. Mieterinnen und Mieter, Handwerkern, Behörden etc.). Beim neuen Investitionsmodell «Miteigentum 2.0» ist die entsprechende Aktiengesellschaft im Grundbuch eingetragen. Ihre Anonymität ist jederzeit gewährleistet. Sämtliche Kommunikation verläuft über die dort hinterlegte Adresse.

Von diesem neuen Modell versprechen wir uns viel und wir sind uns sicher, dass wir dadurch Ihr Investitionserlebnis auf vielen Ebenen nachhaltig verbessern können. Vorerst werden wir das neue Modell mit interessierten Investorinnen und Investoren anhand ausgewählter und geeigneter Liegenschaften ausführlich testen. Dabei legen wir einen klaren Fokus auf lukrative Bauprojekte, welche wir mit dem bestehenden Modell nicht abdecken können.

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