Die Kennzahl Ausnützungsziffer bei Immobilien

Der Kauf eines Hauses oder eines Grundstücks setzt sich aus mehreren Kriterien zusammen, auf die besonders Käufer beim Erwerb achten sollten. Eine dieser Kriterien ist die sogenannte Ausnützungsziffer, die speziell für ein unbebautes Grundstück ausschlaggebend ist. Auch bei der Ausnützungsziffer zeigen sich deutliche Unterschiede je nach Kanton des Grundstücks. Im folgenden Artikel werden Definition, Berechnung, kantonale Spezifikationen sowie Berechnungsbeispiele näher betrachtet.

Wofür benötigt man die Ausnützungsziffer?

Die Ausnützungsziffer gibt an, wie viel der verfügbaren Fläche eigentlich genutzt und bebaut werden darf und ist deshalb eine wichtige Komponente, wenn es darum geht, ein Haus gemäss vorgegebener Auflagen zu errichten. Sie dient als Mass zur  baulichen Nutzung und wirkt sich vorteilhaft aus, um eine geordnete städtebauliche Nutzung zu gewährleisten.

Die Ausnützungsziffer, auch Geschossflächenzahl genannt, kann besonders nach dem Kauf eines Grundstücks zum Problem werden, da diese neben anderen relevanten Faktoren, wie der Grundstücksgrösse, der Umgebung und der finanziellen Belastung einer Immobilie schlichtweg untergeht.

Hier heisst es also: Wer sich rechtzeitig informiert, kann unnötige Kosten und auftretende Umstände geschmeidig vermeiden und die Ausnützungsziffer zu seinem Vorteil machen.

Gibt  es  einen  Unterschied zwischen  der Ausnutzungsziffer und  der Ausnützungsziffer?

Einen konkreten Unterschied zwischen den Begriffen Ausnutzungsziffer und Ausnützungsziffer gibt es nicht. Sie weisen lediglich Unterschiede bei der Schreibweise auf, besitzen aber dieselbe Definition und können deshalb im Kontext frei gewählt werden. Die Schreibweise Ausnützungsziffer wird dennoch weitaus öfter genutzt und auch im rechtlichen Sinne mehr verwendet.

Wie lautet die Definition der Ausnützungsziffer?

Die Ausnützungsziffer beschreibt das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche. Sie sagt aus, wie viel der gesamten Grundstücksfläche bebaut und genutzt werden darf. Hat eine Parzelle beispielsweise eine Fläche von 500 m2 und wird mit einer Ausnützungsziffer von 0,4 verrechnet, so dürfen die Besitzer hier ein Haus mit 200 m2 Wohnfläche bauen.

Die Ausnützungsziffer setzt sich aus der errechenbaren Bruttogeschossfläche und der eigentlichen Landfläche zusammen und variiert meist zwischen den Werten 0,3 (30 %) und 0,8 (80 %). Je grösser die Ziffer ist, desto mehr Fläche darf der Käufer beim Bebauen auf dem Grundstück nutzen und hat somit mehr Freiheit beim Errichten seines Wohnhauses. Dies wirkt sich wiederum auch auf den Kaufpreis aus und macht die zu kaufende Immobilie preisintensiver, da Besitzer beim Bebauen flexibler sein können. Vornehmlich werden Höchstmasse für die bauliche Nutzung festgesetzt und als maximale Ausnützungsziffer angegeben. Dieser Wert darf vom Grundstücksbesitzer beim Bau zwar unterschritten, aber nicht überschritten werden.

Wo kann man sie finden?

Die Ausnützungsziffer variiert von Zone zu Zone eines Kantons und ist je nach Vorgaben fix in ihrem Wert. Im Zonenplan gibt es ein sogenanntes Baureglement, in welchem die Ausnützungsziffer der jeweiligen Zone niedergeschrieben ist. Mit diesem Reglement können Besitzer ermitteln, welcher Zone ihr Grundstück angehört und welche Bauvorschriften anhand dessen für sie gelten. Zudem können Besitzer von Liegenschaften einsehen, ob es sich bei ihrer Zone um eine ein- oder mehrgeschossige Wohnzone, eine Freihalte- oder Industriezone, oder um eine Landwirtschafts- und Naturschutzzone handelt. 

Grundstücksbesitzer können die Ausnützungsziffer auch beim Bauamt einsehen und hier ihre Bruttogeschossfläche – also die ihnen zum Bauen zur Verfügung stehende Fläche – errechnen lassen. Für das Bauen ist vordergründig die Nutzungsplanung der angehörigen Gemeinde massgebend. Weitere Bestimmungen in Bezug auf das rechtliche Bauen sind im kantonalen Baugesetz und in der Bauverordnung festgehalten. Ausnahmen dürfen lediglich von der kommunalen Behörde erteilt werden und müssen sich dennoch an niedergeschriebene Vorgaben richten. Im kantonalen Baugesetz wird zudem bereits festgehalten, wie viel Abstand zum Nachbarn oder zur Strasse beim Bauen eingehalten werden muss.

Die Ausnützungsziffer bei An- oder Umbauten

Die Ausnützungsziffer spielt zudem auch bei Umbauten und Anbauten eine grosse Rolle. Besitzer dürfen und können Baupläne nur dann in die Tat umsetzten, wenn die Ausnützungsziffer dabei nicht überschritten wird. So darf ein neuer Wintergarten zum Beispiel nur dann errichtet werden, wenn die gemässigte Fläche zur erlaubten Bebauung nicht passiert wird. Wie viel Anbaufläche zur Verfügung steht, können Grundstücks- und Hausbesitzer bei ihrer örtlichen Gemeindeverwaltung einholen. Hier ist es möglich, dass eine Ausnahmebewilligung erteilt wird, wenn der Käufer beispielsweise einen Teil seines Dachbodens zu einem Wohnraum umfunktionieren möchte.

Die Ausnützungsziffer spielt zudem auch bei Umbauten und Anbauten eine grosse Rolle. Besitzer dürfen und können Baupläne nur dann in die Tat umsetzten, wenn die Ausnützungsziffer dabei nicht überschritten wird. So darf ein neuer Wintergarten zum Beispiel nur dann errichtet werden, wenn die gemässigte Fläche zur erlaubten Bebauung nicht passiert wird. Wie viel Anbaufläche zur Verfügung steht, können Grundstücks- und Hausbesitzer bei ihrer örtlichen Gemeindeverwaltung einholen. Hier ist es möglich, dass eine Ausnahmebewilligung erteilt wird, wenn der Käufer beispielsweise einen Teil seines Dachbodens zu einem Wohnraum umfunktionieren möchte.

Im Beispiel: Ausnützungsziffer Kanton Zürich

Das Zentrum der Bank- und Finanzwirtschaft Zürich hat die Ausnützungsziffer für jede Wohnzone genauestens festgelegt. Zweigeschossige Wohnzonen erhalten einen Ausnützungswert von rund 0,4 – 0,6, während dreigeschossige Bauten bereits von einem Wert von 0,9 profitieren dürfen. Häuser mit vier, fünf oder sechs Geschossen besitzen einen Wert von über 100 %, oftmals sogar über 200 %, werden aber wiederum mit einer Mindestgeschossanzahl versehen, um den Nutzen der gesamten Grundfläche zu vermeiden.

Im Beispiel: Ausnützungsziffer Aargau

Im Aargau richten sich Bauämter an die im Zonenplan verschriebenen Ausnützungsziffern – hier auch bekannt als Geschossflächenziffer -, die von Gebiet zu Gebiet variieren. Zudem können Grundstücksbesitzer beim Immobilienkauf von einem Zuschlag auf die vorgeschriebene Ausnützungsziffer von 10 % profitieren. Dies wird nur dann geltend gemacht, wenn es sich bei dem Wohnhaus um einen Neubau handelt oder eine Modernisierung von Gebäuden, die nach 1990 gebaut wurden, in die Wege geleitet werden soll.

Im Beispiel: Ausnützungsziffer St.Gallen

Der Kanton St. Gallen hat seit 2017 ein neues Planungs- und Baugesetz, in welchem die Ausnützungsziffer ganz wegfällt. Bis 2025 gelten die alten Regelungen über die bebaubare Fläche des eigenen Grundstücks – das Baureglement ist somit noch 8 weitere Jahre geltend. Währenddessen müssen die Gemeinden nun ihre Zonenpläne neu überarbeiten und eine neue Regelung beschließen. Welche Zonen von dieser Änderung betroffen sind, kann im örtlichen Bauamt eingesehen werden.

Im Beispiel: Ausnützungsziffer Kanton Bern

Auch in Bern wird im kantonalen Baugesetz von der Geschossflächenziffer, anstelle des Begriffs Ausnützungsziffer gesprochen. Der Wert dieser richtet sich wie bei den meisten Kantonen an die jeweilige Zone, in der sich das Grundstück befindet. Beispielsweise beträgt die Ausnützungsziffer in der Wohnzone W nur 0,1, während Besitzer von Liegenschaften in der Gemischten Wohnzone WG ganze 0,5 der Fläche ausnutzen dürfen. In der Dienstleistungszone D hingegen können Grundstücksbesitzer ganze 100 % der Landfläche bebauen, sofern das Gebäude in der Lärmempfindlichkeitsstufe II liegt.

Im Beispiel: Ausnützungsziffer Thurgau

Im Kanton Thurgau verweist man eher auf den Begriff Geschossflächenziffer, anstelle von Ausnützungsfläche. Diese wird hier auch mit der Zusammensetzung aus Hauptnutzflächen, Nebennutzflächen, Verkehrsflächen, Konstruktionsflächen und Funktionsflächen definiert. Im Thurgau bekommen Grundstücksbesitzer zudem einen Zuschlag von 10 % auf ihre Ausnützungsziffer, wenn eine Tiefgarage gebaut werden soll.

Im Beispiel: Ausnützungsziffer Solothurn

In Solothurn darf der Gemeinderat die Zahl der zu bauenden Untergeschosse begrenzen und anstelle der maximalen Geschosszahl lediglich die Gebäudehöhe festlegen. Dies ermöglicht Grundstücksbesitzern die Möglichkeit zum flexibleren Bauen. Zudem gelten hier minimale und maximale Ausnützungsziffern, die je nach Baugebiet und Zone unterschiedlich hoch in ihrem Wert sein können.

Im Beispiel: Ausnützungsziffer Luzern

Einen weiteren Ausnahmefall bietet der Kanton Luzern. Hier richtet sich die Ausnützungsziffer in den Zonen an die eigentliche Menge der Hausgeschosse. Etwa besitzen ein- bis dreigeschossige Zonen die Ausnützungsziffer 0,8, während viergeschossige Zonen und alle übrigen Zonen mit der Ausnützungsziffer 0,9 versehen sind.

Wie  führt  man  die Berechnung durch?

Möchten Immobilienbesitzer ihre Immobilie ausbauen oder dieser einen Anbau hinzufügen, so gilt es die Ausnützungsziffer zu ermitteln, um festzustellen, wie viel übrige Fläche beim Bauen zur Verfügung steht. Die Ausnützungsziffer setzt sich aus der Bruttogeschossfläche und der Landfläche des Grundstücks zusammen und wird wie folgt berechnet:

Nicht angerechnet werden:

• Korridore, Treppen und Aufzüge
• Dachterrassen, Balkone und Gartensitzplätze
• Abstellräume für Motorfahrzeuge und Garagen
• Unbewohnte Keller und Dachböden
• Eine Galerie im Dachraum
• Unbewohnte Räume, wie Heizräume und Waschküchen
• Wintergärten, sofern sie an einen Tagesspeicher angeschlossen sind
• Gewerbliche Lagerräume
• Räumen mit Dachschräge, mit einer Höhe unter 1,5 m

Je nach Gemeinde werden die Flächen von Räumen in Dach- oder Untergeschossen, wie etwa von Balkonen oder Wintergärten, unterschiedlich angerechnet. Hier können Hausbesitzer von einem sogenannten Nutzungsbonus profitieren, falls Flächenteile ausserhalb der thermischen Gebäudegrenze liegen und mit keinen heizungstechnischen Installationen versehen sind.

Nicht angerechnet werden:

• Fahrbahn- und Zufahrtsflächen
• Trottoirs
• Grün- und Freihaltezonen
• Wälder und Gewässer
• Verkehrsanlagen

Bruttogeschossfläche berechnen

Handelt es sich bei der erworbenen Immobilie um ein freies Grundstück, das bebaut werden soll, so ist es für den Besitzer wichtig herauszufinden, wie hoch die Bruttogeschossfläche ist. Mit diesem Wert kann der Architekt einen Hausplan entwerfen, der über die nötigen Geschosse und die passenden Wohnflächen verfügt. Die Bruttogeschossfläche setzt sich zusammen aus der anrechenbaren Landfläche und der Ausnützungsziffer der jeweiligen Zone. Sie wird wie folgt berechnet:

So darf also auf einem 900 m² grossen Grundstück, das mit der Ausnützungsziffer 0,6 versehen ist, ein Haus mit der Bruttogeschossfläche von 540 m² erbaut werden. Die Ausnützungsziffer der jeweiligen Liegenschaft kann auch in der Gemeinde- oder Stadtverwaltung nachgefragt werden, falls diese nicht im öffentlichen Zonenplan verzeichnet ist.

Im Beispiel: Ausnützungsziffer berechnen Kanton Zürich

Der Kanton Zürich ist ein globales Zentrum der Bank- und Finanzwirtschaft und liegt am Nordende des Zürichsees im Norden der Schweiz. Die Stadt besitzt eine Fläche von 87,88 km² und ist die Heimat von mehr als 402.762 Einwohnern.

Nun möchte ein Käufer sein vor Kurzem erworbenes Grundstück bebauen und richtet sich dementsprechend an das kommunale Bauamt. Die Landfläche beträgt 600 m², wovon bereits alle Fahrbahn- und Zufahrtsflächen, sowie Grünzonen und  umliegende Gewässerflächen abgezogen wurden. Das örtliche Amt teilt ihm mit, dass die Ausnützungsziffer einen Wert von 0,6 beträgt.

Demnach würde die Berechnung der Bruttogeschossfläche für den Kanton Zürich wie folgt aussehen:

Schritt 1:

Schritt 2:

Schritt 3:

Der Grundstücksbesitzer darf auf seinem Grundstück ein Wohnhaus mit einer Fläche von 360 m² errichten. Wie viele Stockwerke das Wohngebäude besitzen soll, darf der Besitzer grundsätzlich selbst entscheiden, muss sich aber an die Festsetzungen des Zonenplans der Gemeinde halten. Befindet sich sein Stück Land beispielsweise in einer dreigeschossigen Wohnzone, so darf sein Haus auch nur drei Etagen besitzen.

Nutzungsübertragung

Dank der Nutzungsübertragung ist es zudem möglich, die Ausnützungsziffern zwischen benachbarten Grundstücken anzupassen. Hierbei können ungenutzte Flächen von einer Liegenschaft auf eine angrenzende Liegenschaft übertragen werden. Nutzt ein Grundstücksbesitzer beispielsweise nicht die maximale Fläche zur Nutzung und Bebauung, da er sein Haus kleiner halten möchte, so kann der ausstehende Wert an das Nachbargrundstück überschrieben werden. Werden bei einer Ausnützungsziffer von 0,7 (70 %) nur 0,6 (60 %) der Landfläche bebaut, so dürfen hier die übrigen 0,1 an umliegende Parzellen weitergegeben werden.

Dies muss vom Gemeinderat einstimmig entschieden werden und tritt auch nur dann in Kraft, wenn das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird.

Fazit

Die Ausnützungsziffer beschreibt den Anteil eines Grundstückes, der dem Besitzer zur baulichen Nutzung bereitsteht. Sie ist somit eine der bedeutendsten Aspekte beim Grundstückskauf und spielt eine grosse Rolle, wenn es um den Kaufpreis der Liegenschaft geht. Sie ist zudem auch beim Aus- und Umbau von bereits bestehenden Wohnhäusern essentiell und sollte deshalb bereits schon vor dem eigentlichen Immobilienkauf ermittelt werden.

Denn beim Grundstückserwerb gilt: Wer sich rechtzeitig informiert, der kann unangenehme Überraschungen und anfallende Zusatzkosten geschmeidig vermeiden.