Fallende Hypozinsen | Aktuelles Marktupdate

Haben Sie es mitbekommen? Die Hypothekarzinsen in der Schweiz sind gesunken – und das, obwohl die SNB für Dezember weitere Zinsschritte in Aussicht gestellt haben. Was passiert da gerade auf dem Immobilienmarkt? Die Massnahmen der Zentralbanken scheinen Wirkung zu zeigen: Die Inflation ist im Rückwärtsgang – in den USA wie auch in der Schweiz. Wie wirkt sich dieses Szenario auf den Schweizer Immobilienmarkt aus? Und wie sehen die mittel- bis langfristigen Prognosen aus? In dieser Folge des How to Real Estate Podcasts erklären Crowdhouse CEO Robert Plantak und Michael Meier, wieso sich ihre Prognosen bewahrheitet haben und was das alles für den Markt bedeutet.

Hinweis: Der folgende Text ist ein Ausschnitt aus dem Podcast. Um den Podcast zu hören, klicken Sie einfach hier und danach auf den Play-Button.

Michael Meier: Hallo und herzlich willkommen! Mein Name ist Michael Meier und ich begrüsse Sie zu einer weiteren Folge des “How to Real Estate Podcast”, dem wahrscheinlich einzigen, aber sicherlich einzig wahren Podcast über Schweizer Rendite-Immobilien. Wie immer an dieser Stelle ein herzliches hallo an die gegenüberliegende Tischseite. Dort sitzt wie immer mein Gesprächspartner Crowdhouse CEO, Robert Plantak. Guten Morgen. 

Robert Plantak: Guten Morgen Michael. 

Michael Meier: Wir haben in den letzten Wochen sehr viele positive Bewertungen erhalten. Danke dafür. Das hilft uns wirklich sehr. Deshalb hier auch noch einmal die Bitte: Abonnieren Sie unseren Kanal, um keine Folge zu verpassen. Neue Folgen gibt es immer am Dienstag. Wenn es Ihnen gefällt, würden wir uns sehr über weitere positive Bewertungen freuen. Wir machen heute eine sehr speditive und kurze Folge und sprechen darüber, was sich aktuell gerade auf dem Hypothekarmarkt tut.

Robert, wir haben ja in den vergangenen Folgen immer wieder über den Zusammenhang von Hypothekarzinsen, Leitzinsen und Inflation gesprochen und haben dabei auch eine Prognose gewagt. Kannst du vielleicht kurz zusammenfassen, wie genau unsere Prognose ausgesehen hat? 

Robert Plantak: Wir haben primär gesagt, dass wir uns aktuell vor allem im SARON bewegen. Obwohl vereinzelte Stimmen in den Medien gesagt haben, dass jetzt alle in den SARON wechseln und der auch teuerer wird. Ausserdem wurde vereinzelt vorgeschlagen anstatt in den SARON in eine Festhypothek zu wechseln.

Wir haben uns auf den Standpunkt gestellt, dass die Zinsen von Festhypotheken sich aktuell nicht in einem normalen Umfeld bewegen. Diese preisen ganz viel Unsicherheit über Zukunftsprognosen ein und sind daher viel zu hoch, selbst in Anbetracht der aktuellen Umstände. Wir waren uns ausserdem ziemlich sicher, dass diese wieder auf ein einigermassen vernünftiges Niveau sinken werden. 

Michael Meier: Genau das ist ja passiert. Heute gab es eine grosse Schlagzeile im Tagesanzeiger “Der Immobilienmarkt beruhigt sich”. Der Hintergrund davon ist: Viele der grossen Hypothekargeber, diejenigen welche für dieses Monitoring relevant sind, haben ihre Leitzinsen bei alle Laufzeiten mit bis zu 50 Basispunkten deutlich gesenkt. Wie ist das zu erklären? 

Robert Plantak: Ja, es ist ja genau das. Um indirekt aus diesem Artikel zu zitieren, die Inflation in der Schweiz ist rückläufig. Genauso wie wir es jetzt auch in den USA beobachtet haben, aber natürlich auf einem viel tieferen Niveau. Das hat entsprechende Spuren hinterlassen. Bei den Finanzierungspartnern, bei den Banken, wurden die Sätze teilweise sehr deutlich nach unten korrigiert. Es gab auch ein Interview mit der SNB.

Die SNB hat mitgeteilt, man solle durchaus noch einmal von einer Zinserhöhung im Dezember ausgehen. Das war ja auch was wir hier immer gesagt haben. Sie haben dann nicht allzu viel dazu gesagt, aber für mich lese ich zwischen den Zeilen , dass wir nicht noch mal von 75 Basispunkten ausgehen sollen, sondern eher von 50 oder 25 Basispunkten. Es wurde auch mit der Aussage untermauert, dass die Zinsschritte bereits zu greifen scheinen und die Inflation in die richtige Richtung drücken.

Jetzt sind wir bei ca. 3 %. 2 % ist das Zielband. Theoretisch ist dies nicht mehr so weit entfernt. Schaue ich mir jetzt die Preise an den Zapfsäulen an, sind diese auch noch mal deutlich zurückgegangen. Es kann also sein, dass dieses Schreckgespenst, wie gemäss Medienberichten auch die Energiemangel-Lage, mit grosser Wahrscheinlichkeit doch nicht mehr eintreffen wird. Vielleicht wird selbst die ganze Geschichte mit der Teuerung der Energiepreise eher etwas Kurzlebiges sein und nicht etwas, was uns die nächsten fünf oder zehn Jahre begleitet. 

Michael Meier: Etwas was wir deutlich gesagt haben, ist, das die Höhe des Leitzinssatzes, für die Zinsen zur Zeit nicht das grosse Problem ist. Es ist die Unsicherheit. Das bedeutet in diesen Sätzen ist unglaublich viel Unsicherheit eingepriesen. Das sieht man jetzt eigentlich schön, das sich die Frage stellt, aus welchem Grund sonst die Zinsen genau jetzt zurückgehen? Genau in dem Moment als die SNB ankündigt, die Leitzinsen am Ende des Jahres noch mal erhöhen zu wollen? Und dass das Zinsniveau eigentlich immer noch verhältnismäßig tief bleibt, aber eben mit extremen Schwankungen nach oben und unten. Genauso wie seine extremen Schwankungen nach oben, sind die starken Rückgänge nicht nur rational basiert, sondern zeigen auch wieder einen Ausschlag-Effekt, oder? 

Robert Plantak: Korrekt. Das ist ja genau was wir gesagt haben, dass man in der aktuellen Lage vielleicht ein bisschen, mal salopp ausgedrückt, cool bleiben soll und nicht auf jede Bewegung nach oben und unten reagieren soll. Schon gar nicht auf die extremen Bewegungen, sondern einfach mal ein wenig die Füsse stillhalten und abwarten, bis sich alles wieder etwas legt und in eine normale Richtung geht. Auch hier, die ganze Panikmacherei, wir haben im letzten Podcast von Pensionskassen und Institutionellen welche sehr viel verkaufen gesprochen. Ich habe mich damit noch mal vertieft beschäftigt und im Prinzip ist es so, es heisst nicht zum 31.12 ist die Quote überstiegen, sondern man schaut sich das über einen längeren Zeitraum an. In der Vergangenheit sei es anscheinend immer wieder vorgefallen, dass gewisse Institutionen zum Teil einen zu hohen Immobilien-Anteil hatten. In der Regel wird deswegen ermahnt und die Institution erhält Zeit um das wieder in den Griff zu bekommen. Im schlimmsten Fall gibt es ein Bussgeld. 

Also es ist nicht so, dass plötzlich die Aufsicht kommt und sagt “Ihr müsst jetzt alle Immobilien verkaufen”. Gemäss diverser meiner Gesprächspartner aus der Branche war dies in der Vergangenheit schon öfters der Fall. Es ist völlig normal, mal etwas über die Quoten zu gehen. Auf der anderen Seite beobachten wir im Moment ja auch, dass seit der Kerninflation die Produzentenpreise in den USA wirklich deutlich rückläufiger sind als prognostiziert. Daher erleben wir eine kleine Bärenmarkt-Ralley an den Aktienmärkten. Das heisst auch da wird die Diskrepanz von Aktienquote zur Immobilien-Quote ein bisschen abgefedert werden. Es entspricht nicht dem, was Sie prognostiziert haben. Es ist relativ viel Hype und es werden ganz viele Schlagzeilen darüber geschrieben. Zumm Schluss kommt es in der Regel ganz anders als erwartet und meist nicht ganz so extrem, weder in die eine noch in die andere Richtung. 

Michael Meier: Wir und viele weitere Personen haben angezweifelt, wie passend die Erhöhung von Leitzinsen momentan als Instrument ist, um diese Inflation in den Griff zu bekommen. Was viel mehr hilft, das haben wir auch schon betont, ist das Wetter. Zum. Beispiel ist der Rhein wieder befahrbar. Der warme Oktober hat massgeblich dazu beigetragen, dass man die Gasspeicher füllen konnte. Glaubst du, dass falls dieser Winter wesentlich glimpflicher wird, als was in vielen Szenarien beschrieben wurde, dass das auch noch mal ein beruhigenden Effekt auf die ganze Geschichte haben wird? 

Robert Plantak: Ja, ich denke schon. Das ist etwas, das schwer zu prognostizieren ist. Wenn ich mir die Wetterberichte anschaue, sind sie in der Regel nicht mal auf den nächsten Tag sonderlich genau. Da steht teilweise Regen und wir haben schönen Sonnenschein. Deshalb wäre ich vorsichtig mich zu sehr auf solchen Prognosen abzustützen. Aber das Ganze spielt sicher eine Rolle. Die Entwicklung in der Ukraine spielt ebenfalls eine Rolle. Dort scheint es jetzt ja deutliche Erfolge für die ukrainischen Streitkräfte zu geben, einen Rückzug der Russen, eine allfällige Beruhigung der Geschichte und eine generelle Beruhigung der Situation. 

Die Geschichte mit dem Raketeneinschlag. Ich meine, ohne jetzt hier gross politisch zu werden, aber das war so eine Sache. Es gab diese Meldung über diesen Raketeneinschlag in Polen. Sofort gab es eine Sondersitzung der NATO dazu. Direkt waren die Zeitungen voll damit und es gab einen entsprechenden Effekt auf den Finanzmärkten. Da wurde wieder abverkauft. Es gab einen kleinen Wink nach unten. 

Und jetzt so wie ich gelesen habe, ist es ziemlich klar, dass das eigentlich eine ukrainische Rakete war, die in Polen gelandet ist. Natürlich unbewusst. Sie hätte da eine russische Rakete abfangen sollen. Hat das anscheinend nicht richtig gemacht und ist dann irgendwo in Polen niedergegangen und hat unglücklicherweise zwei Menschenleben gekostet.

Gleichzeitig behaupten Selenski und seine Mitstreiter nach wie vor, dass es eine russische Rakete war. Dies ist auch nicht sonderlich zielführend. Die westlichen Politiker haben ja gesagt, es sei sowas von offensichtlich, dass es eine ukrainische Rakete ist und es beschuldigt sie auch niemand, da es offensichtlich ein Unfall war. Bleibt doch bitte bei der Wahrheit. Also mal sehen, wie sich das Ganze noch entwickelt, wie lange die Geduld und Unterstützung mit Selenski bestehen bleibt. 

Michael Meier: Auch im Hinblick auf den Gesuch für den NATO Beitritt. Ich glaube, da ist er schon der NATO selbst und generell auch dem Westen ein bisschen auf die Füsse getreten. Es gab schon ein bisschen die Reaktion “Hey, alles gut, aber cool down”. 

Robert Plantak: Und ich meine, wir wollen ja alle keinen dritten Weltkrieg und schon gar keinen atomaren. Das heisst, es soll im Sinne aller sein, die Situation so rasch wie möglich zu deeskalieren und Lösungen zu finden. Lösungen in so einem Konflikt findet man meiner Meinung nach nur am Verhandlungstisch. Jetzt kann man noch lange sagen: Ja, der Putin, der Verbrecher, mit dem kannst du nicht verhandeln.

Man kann mit allem einverstanden sein, alles schön und gut. Trotzdem muss ja irgendwo in absehbarer Zukunft irgendeine Lösung gefunden werden, die das Blutvergiessen auf allen Seiten stoppt und die Situation nicht weiter eskalieren lässt. Und ich glaube, da muss man einfach mal wirklich die Sache ein weiteres Mal analysieren. 

Vielleicht ist Russland jetzt verhandlungsbereiter, als sie es auch schon waren. Aufgrund der jüngsten Verluste und Rückschlägen, die sie da erlebt haben. Vielleicht gibt es da eine Situation, bei der beide Seiten gesichtswahrend eine Lösung finden und das Ganze beenden können.

Wieso ich jetzt so weit ausgeholt habe? Diese Situation hat natürlich auch einen grossen Einfluss. Sobald sich die Lage normalisiert, wird sich hoffentlich auch die Lage im Energiesektor wieder einigermassen normalisieren. Dazu kommt dann nur noch die Geschichte mit den Lieferketten in China, die da noch mitspielt.

Auf der anderen Seite, das hat man jetzt gesehen, gab es viele Entlassungen in den USA. Sie scheinen diese Zinsschritte wirklich zu spüren. Meta hat 11’000 Personen entlassen, Amazon glaube ich 10’000 Personen. In den USA geht wirklich was. Der Konsum ist auch deutlich zurückgegangen. 

Michael Meier: Kannst du vielleicht auch noch mal erklären, was das bedeutet? Wenn Leute entlassen werden, sind das nicht per se positive Nachrichten, aber was das eigentlich anzeigt, ist das sich die Lohn-Preis-Spirale nicht weiter dreht. 

Robert Plantak:  Das ist eigentlich das was die FED will. Für das Individuum ist es nicht positiv. Für die Wirtschaft ist es aber positiv, auch diese Überbeschäftigung oder Übernachfrage in den Griff zu bekommen und automatisch auch den Konsum in den Griff zu bekommen. 

Michael Meier: Einfach das die Unternehmen aufhören, ihre Anstellungs-Politik aktiv an einer völlig irrealen Nachfrageseite anzupassen. 

Robert Plantak: Korrekt. 

Michael Meier: Wir haben jetzt gesehen, dass es mit sinken Hypothekarzinsen schnell gehen kann. Wir wissen eigentlich auch, oder wir vermuten, dass im Dezember aber nichtsdestotrotz ein weiterer Leitzinsschritt kommen wird. Heisst das für dich auch, dass die Zinsen wahrscheinlich dann doch noch mal nach oben gehen werden? Oder ist das schon alles eingepriesen? 

Robert Plantak: Also du meinst die Zinsen für die langfristigen Hypotheken?

Michael Meier:  Ja.

Robert Plantak:  Aktuell ist es so schwierig eine Aussage darüber zu machen, ob sie diese wirklich eingepriesen haben. Sie sind so volatil. Ich nehme an, zu einem grossen Teil wird sicher was eingepriesen sein. Die Frage ist, ob sie jetzt 0.5 %, 0.75 % oder 0.25 % eingepriesen haben. 

Nehmen wir mal an, Sie preisen 0.5 % ein. Wenn sie dann natürlich nur um 0.25 % steigen, glaube ich, werden sie sicher noch mal ein bisschen runterkommen. Wenn es hingegen aber um 0.75 % hochgeht und Sie haben 0.5 % eingepreist, kann ich mir durchaus vorstellen, dass da noch mal ein Schub nach oben kommen könnte, wenn auch nur kurzfristig. 

Michael Meier:  Also wenn ich dich richtig verstanden habe, auch wenn es immer schwierig ist Prognosen zu machen, aber dann stehen die Vorzeichen eigentlich Ok, dass wir nächstes Jahr irgendwann mal in eine Situation kommen werden, wo wir eine extrem stabile Nachfrage nach Immobilien haben. Dies aus den Gründen, die wir schon oft angesprochen haben. Und auf der anderen Seite auch eventuell eine Zins-Situation, die sich auf einem normalen Pegel, aber wohl mal mit einem Leitzins über 0, anpassen wird. 

Robert Plantak: Genau das ist unsere Prognose. Ich glaube, der Leitzins wird Ende Jahr noch einmal steigen. Ich vermute wirklich einen 0.5 % Steigerung. Im März ist dann die nächste Sitzung, da geht es eventuell noch mal um 0.25 % hoch, vielleicht auch nicht mehr. Für das Jahr 2023 glaube ich, es bleibt plus/minus auf diesem Niveau. Vorausgesetzt natürlich, dass wir keine anderen Black Swan Events, wie noch einen Krieg oder irgendwelche Geschichten in China oder sonst wo haben. 

Michael Meier: Wieder ein neuer Covid-Ausbruch zum Beispiel. 

Robert Plantak: Genau, falls Covid wieder anfangen würde das Ganze in eine komplett unerwartete Richtung zu drehen. Wenn das alles im Rahmen dessen bleibt, wie es aktuell ist, ist das mein Szenario. Die Nachfrage wird stabil bleiben, aber das Angebot wird deutlich knapper werden. Das ist sicher der grosse Unterschied. Wir hatten vorher schon ein sehr knappes Angebot, aber eine extrem starke Übernachfrage, auch aufgrund von den Negativzinsen. 

Jetzt glauben wir einfach, dass wir immer noch in einer starken, sehr soliden Nachfrage-Situation bleiben, aber nicht mehr in der Extremen. Wir glauben aber, dass das Angebot knapp bleibt und eventuell sogar extrem knapp wird aufgrund der deutlich reduzierten Bautätigkeit. 

Michael Meier: Gut. Wir machen heute eine kurze Episode. Wir wollten einfach über das sprechen, um das nochmal zu unterstreichen. Vielleicht noch eine Frage: Die Festhypothekarzinsen sind jetzt gesunken. Für Crowdhouse selbst ändert sich damit nichts und ihr bleibt weiter beim SARON und beobachtet die Situation, richtig?  

Robert Plantak:  Ja, absolut. Wir rechnen heute in unseren Budgets schon mit einem Leitzins von 1 %. Wir preisen die 0.5 % eigentlich bereits bei uns ein. Wenn es weniger ist, umso besser. Falls es ein bisschen mehr ist, können wir korrigieren. Wir gehen aber stark von 0.5 % aus. Das heisst, in allen Liegenschaften, welche wir nun durchrechnen, kalkulieren wir schon mit 1 % Leitzins. Weiter schauen wir, was sich im Dezember ergibt, um dann die Prognose für den März anzupassen. 

Das ist aktuell, wenn man eine übliche Bankmarge von 0.65 % dazu rechnet, 1.65 %. Das ist immer noch deutlich günstiger, als mit einer 5-jährige Festhypothek. Diese bekommt man heute meist nur zwischen 2.5 % und 3 %. Das liegt also immer noch deutlich darunter für uns. Wir beobachten dies aber nach wie vor selbstverständlich proaktiv, um auch mögliche Massnahmen auf ein Portfolio anzuwenden, wenn es in die eine oder andere Richtung geht. Im Moment bleiben wir aber unverändert bei der Strategie. 

Michael Meier: Vielleicht nochmal zur Erklärung: Wie würde es in der Praxis aussehen, wenn man wirklich mal an einen Punkt kommt, wo es an der Zeit ist eine SARON Hypothek in eine Festhypothek umzuwandeln? In der Theorie sagt man, dass es ein grosser Vorteil von SARON Hypotheken ist, eben genau diese Flexibilität zu haben. Ist das in der Praxis auch wirklich so einfach oder ist es doch schwieriger, als es auf Papier aussieht? 

Robert Plantak: Es richtet sich je nach Kredit- und Produkte-Vereinbarungen, die man mit der Bank auf der entsprechenden Hypothek hat. In der Regel hat man eine Rahmenkreditlaufzeit. Innerhalb der Rahmenkreditlaufzeit ist in den Verträgen  vereinbart, wie häufig man wechseln kann und zu welchen Fristen. In der Regel sind das alle drei Monate oder drei Monate auf ein spezielles Datum. 

Ich meine, wir würden von einer SARON in eine Festhypothek wechseln, wenn sich irgendein Ereignis ereignet, bei dem wir das Gefühl haben, dass die Hypotheken noch einmal deutlich reduziert werden, vielleicht sogar überproportional. Und falls wir glauben, dass diese später wieder steigen werden und daher finden, es ist nun oppertun zu wechseln, da sie später wohl wieder etwas teurer werden. 

Eine andere Variante wäre, wenn wir sehen, dass sich die Zinsen etwas normalisieren und der Realität annähern. Sodass wir neue Liegenschaften wieder von Anfang an mit einer Festhypothek finanzieren würden. Das hängt also ganz stark von der Marktentwicklung ab. 

Michael Meier: Genau, es ist aber auch immer zu beachten, dass die Schaufensterpreise aus der Zeitung noch einmal höher sind. 

Robert Plantak:  Das sind unverhandelte Schaufensterpreise. 

Michael Meier: Zum Schluss ein Hinweis: Es gibt nicht nur den “How Real Estate Podcast” und die Webshow auf YouTube, sondern es gibt auch das “How to Real Estate Magazin”. Dies ist ein Printmagazin, das jährlich erscheint. Die aktuelle Ausgabe ist heute bei uns eingetroffen. Sie können sich ein kostenloses Exemplar nach Hause liefern lassen oder die ganze Version als PDF online herunterladen. Ich bedanke mich fürs Zuhören, bis zum nächsten Mal.