Ein Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) für den Immobilienverkauf

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist eine Zertifizierung, die über die Energieeffizienz einer Immobilie Auskunft gibt. Gerade beim Verkauf einer Immobilie gehört diese zu den wichtigen Verkaufsdokumenten. Er liefert Kaufinteressent/innen besonders wertvolle Informationen über den Zustand und die Rendite-Möglichkeiten der Immobilie. Der GEAK wird schweizweit nach einer festgelegten Methodik erstellt. Damit macht er Immobilien bezüglich ihrer Energieeffizienz vergleichbar.

Was ist ein GEAK-Ausweis?

GEAK steht für den Gebäudeenergieausweis der Kantone. Er ist eines von vier Labeln, die schweizweit die Energieeffizienz von Gebäuden bewertbar und vergleichbar machen. Der GEAK ist eine relativ neue Zertifizierung: Er wurde 2009 gemeinsam von den Kantonen, dem Bundesamt für Energie und dem Hauseigentümerverband HEV geschaffen. Er geht auf verschiedene Merkmale ein, welche die Energieeffizienz eines Gebäudes beeinflussen. Dazu gehören die Qualität der Gebäudehülle, welche durch die Wärmedämmung von Wänden, Dach oder Fenstern bestimmt wird. Auch die Gebäudeform oder Wärmebrücken wie Balkone verändern die Energieeffizienz der Gebäudehülle.

Auf der anderen Seite bezieht der GEAK die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes in die Bewertung mit ein. Hier sind die benötigte Heizwärme oder Elektrizität und die Gebäudetechnik (Wärmeerzeugung und Warmwasseraufbereitung) entscheidende Faktoren. Der Einsatz von erneuerbaren Energien verbessert die Einstufung.

In seiner Basisform hat der GEAK vier Seiten und wird in allen drei Landessprachen ausgestellt. Alle Kantone erkennen den GEAK an. In Auftrag geben darf einen GEAK nur der oder die aktuelle Eigentümer/in einer Immobilie. Er wird ausschliesslich von zertifizierten Experten/innen erstellt.

Der oder die GEAK-Expert/in ordnet die Immobilie anhand der festgelegten Methodik in eine von sieben Energieklassen von A bis G ein. Klasse A ist die effizienteste Energieklasse mit ausgezeichneter Wärmedämmung und hocheffizienter Gebäudetechnik. Die niedrigste Klasse G wird üblicherweise an Altbauten vergeben, die keinerlei Dämmung, dafür grossen Sanierungsbedarf aufweisen.

Welche Informationen stehen auf den GEAK-Seiten?

Der GEAK ist genormt. Seine vier Seiten enthalten jeweils die gleichen Informationen für alle Schweizer Immobilien, für die er ausgestellt wird.

Seite 1 enthält:

• die Daten zur Immobilie
• eine grafische Darstellung der Energieklasse von Gebäudehülle und Gebäudetechnik
• die Kenndaten der Standardnutzung des Gebäudes
• den Energiebedarf des Gebäudes bei Standardnutzung
• die Unterschrift des/der erstellenden Expert/in, der/die für die Richtigkeit der Daten bürgt

Seite 2 enthält:

• eine Beschreibung der Immobilie
• eine Beschreibung der aktuell eingesetzten Gebäudetechnik
• die effektiven Verbrauchsdaten
• eine grobe Beurteilung der einzelnen Bauteile und der Haustechnik sowie Hinweise zum aktuellen Zustand
• Hinweise zu durchgeführten Erneuerungen
• weitere allgemeine Informationen

Seite 3 enthält:

• Empfehlungen zu energietechnischen Massnahmen
• einen Beschrieb von Gebäudehülle, Heizung, Warmwasseraufbereitung und des übrigen Elektrizitätsbedarfs
• Hinweise zum Benutzerverhalten
• weitere Informationen

Seite 4 enthält:

• allgemeine Informationen zum GEAK 
• eine Beschreibung der typischen Merkmale der Energieetikette-Klassen, um die Einstufung des Gebäudes beurteilen zu können

Ein Gebäudeenergieausweis der Kantone kann für Wohngebäude genauso wie für Verwaltungs- und Schulbauten, Hotels, Verkaufsflächen, Restaurants sowie Mischnutzungen angefordert werden.

Was ist der Unterschied zwischen GEAK & GEAK plus?

Immobilien-Eigentümer/innen erhalten mit dem GEAK plus einen detaillierten Bericht zur Energieeffizienz ihres Gebäudes.

Im GEAK plus sind Handlungsempfehlungen enthalten, wie die Immobilie energetisch modernisiert werden könnte. In der Regel liefert der GEAK plus zwei bis drei mögliche Vorgehensweisen für eine effiziente Sanierung, die passgenau auf die Immobilie zugeschnitten sind.

Der GEAK plus ist damit mehr als eine Zertifizierung: Er ist ein Planungstool zur energetischen Sanierung. Die Schweiz will einen Anreiz setzen, Gebäude energieeffizienter zu gestalten. Dafür stellen die Kantone Fördermittel bereit, die Immobilien-Eigentümer/innen für die Sanierung ihrer Gebäude abrufen können. Das sogenannte Gebäudeprogramm fordert allerdings für Förderbeiträge über CHF 10’000 die Einreichung eines GEAK plus.

Beim Immobilienverkauf hat der GEAK plus den Vorteil, dass er Kaufinteressent/innen bereits das Optimierungspotenzial aufzeigt, das der Immobilie innewohnt. Mit einer energetischen Sanierung gewinnt eine Immobilie an Wert. Sie steigert einerseits direkt den Objektwert, andererseits wirkt sie nachhaltig fort: Die Betriebskosten der Immobilie sinken, da der monatliche Energieverbrauch geringer wird. Dazu hat sie einen positiven Einfluss auf die Zufriedenheit der Mieter, die gerade bei Rendite-Immobilien auf eine hohe Energieeffizienz achten. Er ermöglicht es Kaufinteressent/innen bereits vor dem Kauf, eine entsprechende Sanierung in ihre Kaufüberlegungen miteinzubeziehen.

Eine Schätzung der Kosten sowie Einsparpotenziale werden im GEAK plus von dem oder der erstellenden Expert/in ausgearbeitet. Kaufinteressent/innen können ihn somit als eine zusätzliche qualifizierte Grundlage für die Kaufentscheidung heranziehen.

Wie lange ist er gültig?

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone gilt in der Regel 10 Jahre. Ein neuer muss nur vorzeitig ausgestellt werden, falls energetische Änderungen am Gebäude vorgenommen werden. Besonders zusätzliche Wärmebrücken wie neue Balkone oder gut isolierende Fenster verändern die Energieeffizienz eines Gebäudes. Alle GEAK-Dokumente sind in einer zentralen Datenbank erfasst und können von Berechtigten elektronisch abgerufen werden. Die erstellenden Expert/innen bürgen mit ihrer Unterschrift dafür, dass die Prüfung und Erstellung des GEAK jeweils fachkundig und sorgfältig durchgeführt wurde.

Was ist sein Ziel?

Der GEAK deckt gleich mehrere Ziele verschiedener Interessengruppen ab. Für den Kauf und Verkauf von Rendite-Immobilien hat er einen praktischen Nutzen: Er macht verschiedene Gebäude durch seine standardisierte Bewertungsmethode energetisch vergleichbar. Kaufinteressent/innen können so die Optimierungspotenziale und Betriebskosten der Immobilie besser abschätzen. Da die Normierung der Bewertungskriterien schweizweit gilt, werden damit auch die kantonalen Datensilos aufgebrochen. Das gilt nicht nur für die Modernisierungspläne der Immobilie. Er kann auch für die Renditeentwicklung der Objekte herangezogen werden.

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone ist darüber hinaus ein Werkzeug der Schweizer Energiepolitik. Es ist ausgemachtes Ziel des Bundes und der Kantone, die Energie- und CO2-Werte der Schweiz deutlich zu senken. Dabei spielen Gebäude eine grosse Rolle: Sie machen etwa 40% des Energieverbrauchs und 35% der CO2-Emissionen der Schweiz aus. Ein Ziel des GEAK ist, die Optimierungspotenziale von Gebäuden aufzudecken und Anreize zu deren Umsetzung zu bieten.

Die GEAK-Zertifizierung ist nur eines von vier Labeln, mit denen Gebäude in der Schweiz standardisiert auf ihre Energiewerte geprüft werden. Alle vier Label werden von den Kantonen oder dem Bund unterstützt und gefördert.

Die vier Energielabel der Schweiz sind:

1. GEAK: Stuft die Energieeffizienz von Gebäuden aufgrund ihrer Struktur und Gebäudetechnik ein. Die Spanne der sieben Kategorien reicht von A bis G.
2. Minergie: Bewertet den Wohn- und Arbeitskomfort von Gebäuden aus Perspektive der Personen, die die Gebäude nutzen – deckt sowohl Neubauten als auch sanierte Bauten ab.
3. SNBS Hochbau: Der „Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz“ blickt auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie und bewertet Bauprojekte auf einer übergreifenden Konzeptbasis. 
4. 2000-Watt-Areal: Zertifiziert Siedlungsgebiete, die nachhaltige Ressourcenverwendung sowie aktive Förderung des Klimaschutzes vorantreiben – deckt den gesamten Zyklus von der Entwicklungsphase zur Betriebsphase ab.

Hilft ein GEAK beim Immobilienverkauf?

Verkäufer/innen einer Rendite-Immobilie profitieren in der Regel davon, den Verkaufsunterlagen einen Gebäudeenergieausweis der Kantone beizulegen. Hierfür gibt es mehrere Gründe:

• Transparenz: Je mehr Informationen die Kaufinteressent/innen über die Immobilie erhalten, desto transparenter wird die Immobilien-Transaktion. Käufer/innen ziehen Immobilien vor, bei denen bereits im Vorfeld eine grosse Menge an Informationen durch die Verkäufer/innen bereitgestellt wird. Der GEAK ist eine Standard-Zertifizierung, die die meisten Eigentümer/innen für Kaufinteressent/innen beilegen.
• Vertrauen: Höhere Transparenz schafft eine bessere Vertrauensbasis. Die Investition in eine Immobilie ist eine gewichtige Entscheidung. Sie wird von einem guten Vertrauensverhältnis zwischen den beiden Kaufparteien positiv beeinflusst. Wer den Verkaufsunterlagen ein Gebäudeenergieausweis der Kantone beilegt, zeigt Professionalität und eine hohes Mass an Vorbereitung.
• Geschwindigkeit in der Abwicklung: Kaufinteressent/innen sind an der Energieeffizienz der Immobilie interessiert. Fügt der oder die Verkäufer/in den Gebäudeenergieausweis der Kantone bereits der Dokumentation bei, spart das oft Zeit im Verkaufsprozess. Wollen die Interessent/innen vor dem Kauf den GEAK prüfen, muss nicht erst auf dessen Ausstellung gewartet werden.

• Planbarkeit: Kaufinteressent/innen, die gewillt sind eine Immobilie zu sanieren, können bereits bei der ersten Sichtung der Verkaufsunterlagen absehen, ob das Objekt zu ihren Plänen passt. Durch den GEAK oder gar den GEAK plus lässt sich einfach ablesen, welche Sanierungsmassnahmen in den nächsten Jahren an der Immobilie machbar oder notwendig sind.
• Beurteilung der Rentabilität: Gerade für den Verkauf von Rendite-Immobilien ist es für Käufer/innen relevant, welche Betriebskosten und Sanierungskosten anfallen. Nur dann lässt sich die zukünftige Rendite prognostizieren und eine fundierte Kaufentscheidung treffen. 
• Fördergelder: Mit dem GEAK plus gibt der oder die ausstellende GEAK-Expert/in auch eine Empfehlung ab, welche Fördergelder für Sanierungsmassnahmen an der Immobilie abgerufen werden können. Kaufinteressent/innen können diese Information in die Berechnung der Rendite einfliessen lassen.
• Service: Bei einer Immobilien-Transaktion sind die Kaufinteressent/innen in gewisser Weise die Kunden des oder der Verkäufer/in. Ein gut vorbereitetes Verkaufsportfolio wird von Interessent/innen als guter Service wahrgenommen. Der GEAK als Standard-Zertifizierung macht hier einen guten Eindruck, der den Immobilienverkauf positiv beeinflussen kann.

Welche Klassen gibt es?

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone ist die offizielle Energie-Etikette, die schweizweit über alle Kantone hinweg nach der gleichen Berechnungsmethode vergeben wird. Grundsätzlich werden zwei Merkmale herangezogen, um die Energieeffizienz eines Gebäudes zu beurteilen.

1. Die Effizienz der Gebäudehülle: Hierunter fallen verschiedene Bauelemente, die die Qualität des Wärmeschutzes beeinflussen – insbesondere werden die Wärmedämmung von Dach, Wänden und Böden berücksichtigt sowie die Wärmeisolierungsgrade der eingebauten Fenster und Wärmebrücken wie beispielsweise Balkone. Auch die Form des Gebäudes, zum Beispiel seine Höhe oder die Grösse der Aussenflächen, wird miteinbezogen.
2. Die Gesamt-Energieeffizienz: Um die Effizienz des gesamten Gebäudes einschätzen zu können, werden zum einen der Heizwärmebedarf und der Elektrizitätsbedarf bei regulärer Nutzung rechnerisch ermittelt. Dann wird die Gebäudetechnik analysiert: Wie wird das Warmwasser aufbereitet? Woher kommt die Heizwärme? Aus welchen Quellen stammt die Elektrizität? Sofern erneuerbare Energien den Strom liefern oder gar Eigenstrom produziert wird, verbessert das die Energieeffizienz-Bewertung des Gebäudes.

Die Kantone zertifizieren GEAK-Expert/innen. Diese sind befugt, die Berechnung der Energieeffizienz mit Hilfe eines genormten Online-Tools durchzuführen. Das jeweilige Ergebnis eines Gebäudes wird dem oder der Eigentümer/in in Form des Gebäudeenergieausweis der Kantone bereitgestellt. Auf der ersten Seite wird angegeben, in welche der sieben Energie-Klassen die Immobilie eingeordnet wurde.

Typische Merkmale der GEAK-Klassen sind:

Wie viel kostet ein Gebäudeenergieausweis der Kantone?

Die Expert/innen sind als Privat-Dienstleister/innen tätig. Sie werden zwar durch die Kantone zertifiziert, sind jedoch frei in der Preisgestaltung ihrer Leistungen.

Für die GEAK-Zertifizierung eines Einfamilienhauses gilt beispielsweise ein Richtwert zwischen CHF 450 und 650. Für das Erstellen eines GEAK-plus-Zertifikats fallen meist zwischen CHF 1’400 und 2’000 an. Diese Kosten werden jedoch in den meisten Kantonen von Fördermitteln zurückerstattet, sobald die im GEAK plus empfohlenen Sanierungsmassnahmen auch umgesetzt werden.

Ein Gebäudeenergieausweis der Kantone für Mehrfamilienhäuser kostet in etwa zwischen CHF 700 und 1’100. Ein entsprechender GEAK plus für Rendite-Immobilien liegt preislich zwischen CHF 2’300 und 3’300, je nach Umfang der Bewertung. Fehlen Unterlagen, die der oder die Expert/in noch anfordern muss, kommen Aufpreise ab CHF 200 hinzu, um die zusätzlich aufgewendete Zeit zu vergüten. Hierbei wird oft der Zeitaufwand zu einem fixen Stundensatz verrechnet.

Wie und von wem wird er erstellt?

Gebäudeenergieausweise der Kantone werden ausschliesslich von zertifizierten Expert/innen erstellt. Diese Expert/innen tragen grosse Verantwortung, da sie mit ihren Bewertungen Bau- und Sanierungsprojekte massgeblich prägen. Deshalb haben die Kantone strenge Anforderungen an die Expert/innen. 

Grundsätzlich müssen GEAK-Expert/innen sowohl eine Berufsausbildung, Weiterbildungen sowie Berufserfahrung in einem der folgenden Bereiche nachweisen:

• Architektur oder Bautechnik
• Bauphysik
• Gebäudetechnik
• Energieberatung oder Ingenieurswesen
• Erfahrung in der GEAK-Miterstellung von mindestens 3 geleiteten Referenzprojekten

Anwärter/innen bewerben sich dann bei den Kantonen für eine Schulung und eine Zertifizierungsprüfung. Alle fünf Jahre müssen GEAK-Expert/innen Weiterbildungen nachweisen. So stellen die Kantone sicher, dass die Analysen und GEAK, die Immobilien-Eigentümer/innen erhalten, stets auf dem neuesten Stand sind.

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone ist genormt. Das bedeutet, dass alle Gebäude nach dem gleichen, standardisierten Verfahren analysiert und bewertet werden. Grundlage sind die SIA-Normen. Sie sind national gültige Regelungen für das Schweizer Bau- und Planungswesen. 

Für die Zertifizierung von einem Gebäudeenergieausweis der Kantone ziehen die Expert/innen unterandem Gebäudepläne und Informationen über die Haustechnik heran. Alle Angaben zur Energieeffizienz werden dann in einem komplexen Berechnungstool zusammengeführt und von den Expert/innen bewertet. Daraufhin wird die Immobilie in eine der sieben Energie-Klassen eingeordnet und der vierseitige GEAK-Bericht erstellt.

Wie erhalte ich einen GEAK?

Nur der oder die Eigentümer/in einer Immobilie kann einen Gebäudeenergieausweis der Kantone anfordern. 

Der Ablauf, um einen Gebäudeenergieausweis der Kantone zu erhalten, ist wie folgt:

1. Bedarf identifizieren: Es gibt verschiedene Anlässe, warum Hauseigentümer/innen einen Gebäudeenergieausweis der Kantone anfordern. Ein Grund können anstehende Sanierungsmassnahmen sein, die durch Expertenmeinungen gestützt werden sollen. Auch der Wunsch, Einsparpotenziale im Energiebereich aufzudecken, ist ein guter Anreiz, eine GEAK-Zertifizierung zu beauftragen. Der bevorstehende Verkauf der Immobilie ist ein dritter Grund.
2. Wahl des oder der GEAK-Expert/in: Es gibt über 1’700 zertifizierte GEAK-Expert/innen in der Schweiz. Eine Übersicht über alle Expert/innen sowie eine Suche nach Orten findet sich hier.
3. Angebot anfordern: Die Preise für die Ausstellung des Gebäudeenergieausweises der Kantone folgen zwar den Richtwerten der Kantone, sind jedoch frei gestaltet. Je nach Region, Gebäude und Zusatzaufwand kostet die Ausstellung unterschiedlich viel. Mit einer Auflistung der Gebäude-Grunddaten (Lage, Alter, Dämmung, Technik) lassen sich gleichzeitig mehrere Angebote einholen und vergleichen.
4. Fördermöglichkeiten prüfen: Viele Kantone fördern die Erstellung des GEAK und GEAK plus, sofern die energetischen Sanierungsmassnahmen in der Folge auch umgesetzt werden. Die Förderbeträge müssen jeweils vor Beginn der Baumassnahmen beantragt werden. Auskunft über erhältliche Förderungen erteilen die Energiefachstellen der Kantone (siehe Liste weiter unten).
5. Ist-Zustand des Gebäudes vor Ort erfassen: Um den Gebäudeenergieausweis der Kantone sachgerecht zu erstellen, nimmt der oder die GEAK-Expert/in eine Begehung der zu bewertenden Immobilie vor. So werden die gemachten Angaben zum Gebäude vor Ort verifiziert.
6. Berechnung und Bewertung durch den oder die Expert/in: Alle Angaben werden nach einer festgelegten Bewertungsmethodik in eine Berechnungssoftware eingetragen. Der oder die Expert/in leitet dann die Einordnung in eine der sieben Energieeffizienzklassen ab und gibt Handlungsempfehlungen. Der GEAK mit der Energie-Etikette und der umfassende GEAK plus sind beide zehn Jahre lang gültig. Sie können von Berechtigten in der zentralen Datenbank abgerufen werden.
7. Übergabe des GEAK und persönliche Beratung: Der Gebäudeenergieausweis der Kantone wird dem oder der Eigentümer/in in elektronischer und in Papierform übergeben. Die Handlungsempfehlungen zur energetischen Sanierung der Immobilie können dann persönlich mit dem oder der GEAK-Expert/in besprochen werden.

Ist er Pflicht für eine Handänderung?

Der GEAK ist Pflicht bei einer Handänderung im Kanton Freiburg. In den anderen Kantonen ist er grundsätzlich freiwillig, auch wenn er inzwischen für die meisten Immobilien-Verkäufe bereitgestellt wird. Detaillierte Informationen zur Förderung und dem Einsatz des GEAK in den verschiedenen Kantonen liefern die Energiefachstellen:

• Aargau
• Appenzell Ausserrhoden
• Appenzell Innerrhoden
• Basel-Landschaft
• Basel-Stadt
• Bern
• Freiburg
• Genf
• Glarus
• Graubünden
• Jura
• Luzern
• Neuenburg
• Nidwalden
• Obwalden
• Schaffhausen
• Schwyz
• Solothurn
• St. Gallen
• Tessin
• Thurgau
• Uri
• Waadt
• Wallis
• Zug
• Zürich

Fazit: Bringt ein GEAK Vorteile beim Immobilienverkauf?

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone ist inzwischen ein etabliertes Zertifikat. Dadurch, dass der GEAK-Standard schweizweit gilt, werden Immobilienangebote hinsichtlich ihrer Energieeffizienz vergleichbar. Mit seiner Hilfe können Kaufinteressent/innen schnell einschätzen, wie es um die Energieeffizienz der Immobilie steht, für die sie sich interessieren. Beim Verkauf von Rendite-Immobilien schafft der Gebäudeenergieausweis der Kantone Transparenz und bietet den Interessent/innen die notwendigen Informationen, um Betriebskosten, Rentabilität und mögliche Renditen zu berechnen. Darüber hinaus erlauben die zusätzlichen Planungshorizonte für energetische Sanierungsmassnahmen Interessent/innen, zukünftige Investitionen in ihre Kaufüberlegungen miteinzubeziehen. Der Gebäudeenergieausweis der Kantone schafft im Verkaufsprozess damit Transparenz und Planbarkeit für die Kaufinteressent/innen. Als Entscheidungshilfe kann der GEAK dadurch den Verkaufsprozess im besten Fall beschleunigen.