Kernsanierung – Wann ist sie sinnvoll?

Lohnt sich die Kernsanierung einer Rendite-Immobilie? Oder wäre ein Neubau oder eine Teilsanierung die bessere Entscheidung? Inhaber/innen einer Rendite-Immobilie sollten gut abwägen, welche werterhaltenden und wertsteigernden Massnahmen sie umsetzen. Denn bei der Entscheidung spielen nicht nur zukünftige Mehreinnahmen durch einen gestiegenen Mietzins eine Rolle, sondern auch steuerliche Vorteile sowie die Dauer der Kernsanierung.

Definition Kernsanierung

Das Ziel einer Kernsanierung ist, die Substanz und Technik eines Gebäudes in einen neuwertigen Zustand zu bringen: Alles, was nicht zum tragenden Kern gehört, wird erneuert. Üblicherweise werden bei einer Kernsanierung Fassade, Dach, Fenster und Türen, Böden sowie die Haustechnik (Heizungen, Wasser und Sanitär, Leitungen, Elektrik) gleichzeitig ersetzt. Dadurch verlängert sich die Nutzungsdauer der Immobilie massgeblich. Der Komfort von Arbeits- und Wohnräumen wird durch eine Kernsanierung deutlich gesteigert. Dabei bleibt der Charme alter oder gar denkmalgeschützter Gebäude erhalten.

Abgrenzung Modernisierung

Ähnlich wie bei einer Kernsanierung wird bei einer Modernisierung das Gebäude auf den aktuellen technischen Stand gebracht. Die Modernisierung greift jedoch nicht tief in die Bausubstanz der Immobilie ein, sondern tauscht nur einzelne Elemente der Technik, der Installationen oder der Ausstattung aus. Die Modernisierung hat oft keine dringenden Ursachen, sondern dient der Aktualisierung der Immobilie.

Abgrenzung Sanierung

Der Unterschied zwischen einer Sanierung und einer Kernsanierung ist, dass eine Kernsanierung alles gleichzeitig bis auf den Gebäudekern erneuert. Bei einer Sanierung werden oft nur einzelne Gebäudeteile ersetzt. Ursachen für eine Sanierung sind zum Beispiel Schäden am Baukörper, im Aussenputz oder am Mauerwerk. Auch ein undichtes Dach, Schimmel oder ein Wasserschaden werden durch eine Sanierung behoben.

Abgrenzung Renovation

Eine Renovation ist im Vergleich zu einer Kernsanierung, Sanierung oder Modernisierung die am wenigsten invasive Massnahme. Renovationen umfassen die Behebung kleinerer Mängel, die Ausführung von Reparaturen oder kosmetische Verbesserungen.

Wann lohnt sich eine Kernsanierung?

Für Rendite-Immobilien mit einer guten Bausubstanz und gleichzeitig gutem Marktpotenzial lässt sich mit einer Kernsanierung eine deutliche Wertsteigerung erzielen.

Eine Kernsanierung ist ein umfassender Eingriff. Sie lohnt sich besonders bei Immobilien, deren Strukturen deutliche Schäden aufweisen. Auch ältere Gebäude, die modernen Anforderungen an Komfort und Stil nicht genügen, können von einer Kernsanierung profitieren.

Ob sich eine Kernsanierung lohnt, ist von Fall zu Fall verschieden und sollte für jede Rendite-Immobilie separat berechnet werden. Den Sanierungskosten sollten das Marktpotenzial, die Wertsteigerung der Immobilie, gesunkene Betriebskosten und höhere Einnahmen durch einen angepassten Mietzins gegenübergestellt werden. Im Vergleich zu einem Neubau ist eine Kernsanierung oft kostengünstiger.

• Kernsanierung: Bei guter Bausubstanz und gutem Marktpotenzial empfehlenswert, um den Wert der Immobilie zu steigern.
• Teilsanierung: Bei guter Bausubstanz und schlechtem Marktpotenzial empfehlenswert, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder leicht zu steigern.
• Ersatzneubau: Bei schlechter Bausubstanz und gutem Marktpotenzial, um das Potenzial der Immobilie zu heben. Wird üblicherweise gewählt, wenn die Kosten für die Kernsanierung 70% des Immobilienwertes übersteigen.
• Ausschliesslich notwendige Investitionen: Bei schlechter Bausubstanz und schlechtem Marktpotenzial, damit das Gebäude weiter nutzbar bleibt.

Mietzinsausfall

Eigentümer/innen einer Rendite-Immobilie sind dazu verpflichtet, ihren Mietern/innen eine Kernsanierung rechtzeitig anzukündigen. Das Gesetz gibt jedoch keinen konkreten Zeitraum für die Ankündigung vor. Während einer Kernsanierung ist eine Rendite-Immobilie oft unbewohnbar. Der Wohnkomfort wird durch Lärm, Schmutz und das zeitweilige Fehlen von Wasser und Elektrizität massiv gemindert. Bei der Berechnung, ob sich eine Kernsanierung lohnt, sollte der Ausfall des Mietzinses entsprechend einkalkuliert werden.

Amortisation der Kosten

Für eine Rendite-Immobilie ist es wichtig zu wissen, wie sich die Kosten einer Kernsanierung amortisieren. Durch die Sanierung erlangen Investoren/innen verschiedene monetäre Vorteile:

• Der Wert der Immobilie und ihre Nutzungsdauer steigt.
• Die verbesserte Energiebilanz des Gebäudes senkt die Betriebskosten um bis zu 20%.
• Die niedrigeren Heizkosten sind attraktiv für neue Mieter: Kernsanierte Gebäude verbrauchen bis zu 80% weniger Energie.
• Ein Teil der Kosten für die Kernsanierung kann auf den Mietzins umgelegt werden.
• Die Kosten für die Wohngebäudepolice können um bis zu 50% sinken.
• Gemeinden und Kantone stellen Förderbeiträge für energetische Sanierungen bereit. Da eine Kernsanierung in der Regel die Energiebilanz der Immobilie beeinflusst, können für diese Fördermittel beantragt werden.
• Der gestiegene Wohn- und Arbeitskomfort lässt sich im Mietzins einpreisen.
• Die Kosten für die Kernsanierung können über mehrere Steuerperioden hinweg geltend gemacht werden und die Steuerlast senken.

Über welchen Zeitraum sich die Kosten der Sanierung bei Mehrfamilienhäusern amortisieren, ist für jede Immobilie unterschiedlich. Mit entsprechenden Schätzungen vorab (zum Beispiel GEAK plus) können Investoren/innen alle Faktoren berechnen, die für die Amortisation relevant sind.

Kann man die Kosten von den Steuern abziehen?

Eine Kernsanierung lässt sich in der Regel über mehrere Steuerperioden hinweg absetzen. Kosten für energiesparende oder dem Umweltschutz dienende Massnahmen sowie Rückbauten können in der Steuerperiode, in der sie anfallen sowie in den zwei folgenden Steuerperioden geltend gemacht werden. Deshalb lohnt es sich, die einzelnen Etappen strategisch zu planen. So können die Kosten entlang der Steuerprogression verteilt werden. Die abzugsfähigen Kosten mindern das steuerbare Einkommen der Inhaber/innen der kernsanierten Immobilie.

Dauer

Je nach Immobilientyp ist die Dauer einer Kernsanierung unterschiedlich. Handelt es sich um eine Wohnung, rechnet man mit 4–6 Wochen, da eine zusätzliche Trockenzeit der Bausubstanz eingeplant werden muss. Bei Mehrfamilienhäusern veranschlagt man mindestens 3 Monate, da das Gebäude bis auf den Kern erneuert, Dach und Fassade ersetzt sowie alle Installationen neu aufgesetzt werden. Dabei spielt die Etappierung der einzelnen Sanierungsschritte eine grosse Rolle. In manchen Fällen rechnet man mit einer Dauer von über einem Jahr.

Wieviel Mieterhöhung ist bei einer Kernsanierung möglich?

Nach einer Kernsanierung kann der Mietzins der Rendite-Immobilien angehoben werden. Im Zuge der Kernsanierung findet automatisch auch eine Modernisierung statt, da eine moderne Ausstattung verbaut wird. Geringere Heizkosten, eine moderne Raumaufteilung oder ein höherer Wohn- und Arbeitskomfort sind Faktoren, für die Mieter in der Regel bereit sind mehr zu bezahlen. 

Entscheidend für die Anhebung des Mietzinses ist, welche ausgeführten Arbeiten der Kernsanierung als wertvermehrend gelten und welche als blosser Unterhalt. Ist ein Grossteil der Arbeiten wertvermehrend, gilt eine Sonderregelung: Der Mietzins darf um einen Pauschalsatz von 50–70% erhöht werden. Bei Neuvermietung wird die Nettomiete des Vormieters zugrunde gelegt – dies ist ein gängige Praxis, jeder Einzelfall ist allerdings gesondert zu betrachten.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel:

Art. 14 Abs. 3 VMWG (Verordnung über die Miete von Pacht und Wohn- und Geschäftsräumen) bestimmt, was bei einer Kernsanierung als wertvermehrende Mehrleistung zählt: der Kostenanteil, der die Kosten zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes übersteigt.

Damit der Mietzins erhöht werden darf, muss eine „umfassende Überholung“ nach folgenden Kriterien vorliegen:

• Die Arbeiten erhöhen die Lebensdauer der Immobilie. 
• Die Arbeiten passen die Immobilie an den Stand der Zeit an.
• Die Arbeiten tragen zu energetischen Verbesserungen bei.
• Es wurden gleichzeitig mehrere wesentliche Teile der Immobilie erneuert (Dach, Fenster, Fassade, Haustechnik, Ausstattung).
• Die in die Kernsanierung investierte Summe beträgt ein Vielfaches der Mietzins-Einnahmen.

In der Regel erfüllt eine Kernsanierung all die erwähnten Kriterien (vgl. auch SVIT-Kommentar, N 64 zu Art. 269a OR).

Fazit: Wann sollten Sie eine Kernsanierung durchführen?

Ob sich eine Kernsanierung lohnt, hängt stark von der jeweiligen Rendite-Immobilie und mehreren ausschlaggebenden Faktoren ab. Eine Immobilie, die ein grosses Marktpotenzial aufweist, kann durch eine Kernsanierung eine massive Wertsteigerung erfahren. Eine Kernsanierung kann mehrere monetäre Vorteile mit sich bringen: Eine längere Nutzungsdauer und bessere Energiebilanz des Gebäudes, einen höheren Komfortlevel, der sich in einen höheren Mietzins übersetzen lässt und Steuererleichterungen über mehrere Jahre. Dem gegenüber stehen die hohen Kosten für die Kernsanierung und ein zeitweiliger Ausfall des Mietzinses während der Bauarbeiten. 

Wie schnell sich die Kernsanierung amortisiert und wie hoch genau der neue Mietzins anzusetzen ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Entscheidung für oder gegen eine Kernsanierung sollten Investoren/innen für ihre Rendite-Immobilie mit Hilfe einer detaillierten Aufstellung der Kosten, Einnahmen und Steuervorteile treffen.