Renditeobjekt kaufen – alle Möglichkeiten zur Finanzierung im Überblick

Sie sind auf der Suche nach einer möglichst sicheren Geldanlage? Viele klassischen Anlageformen sind eher risikoreich. Eine gute Alternative sind Renditeobjekte in Form von Immobilien: Durch ihren Sachwert sind sie im Vergleich zu anderen Anlagen relativ wertstabil und die Risiken von Wertschwankungen eher gering. Lesen Sie, wie Sie die Rendite einer Immobilie berechnen können und welche Alternativen es zum Alleinkauf von einem Renditeobjekt gibt.

Definition Renditeobjekt

Als Renditeimmobilie oder Renditeobjekt bezeichnet man eine Immobilie, mit der eine Rendite erwirtschaftet werden soll. Der Fokus liegt dabei auf der Generierung von Einnahmen. Diese erzielen Sie als Eigentümer durch Vermietung des Objektes. Sie nutzen bzw. bewohnen die Immobilie also nicht selbst, sondern vermieten sie an Dritte. Ein Renditeobjekt kann zur Kapitalvermehrung oder als passives Einkommen eingesetzt werden.

Immobilienarten als Renditeimmobilien

Verschiedene Arten von Immobilien eignen sich als Renditeobjekt. Bei der Auswahl der passenden Immobilie spielt natürlich vor allem das Investitionskapital eine grosse Rolle. Je nach Höhe der Investitionssumme kommen unterschiedliche Immobilienarten in Frage. Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser, aber auch Mehrfamilienhäuser im Miteigentum eignen sich für ein geringeres Startkapital. Für Investoren mit viel Kapital eignen sich Mehrfamilienhäuser und Geschäftshäuser im Alleinkauf. Der Objekttyp sollte nach Ihrer individuellen Vermögensstrategie ausgewählt werden.

Zusammenfassend können sich die nachfolgenden Immobilienarten als Objekte, um eine Rendite zu erzielen eignen:

1. Wohnungen (zur Weitervermietung)
2. Mietobjekte
   • Mehrfamilienhäuser
   • Geschäftshäuser
3. Wohnanlagen bzw. Überbauungen
4. Bürogebäude/-komplexe

Wohnungen

Sie eignen sich als Renditeobjekte, wenn nicht gleich ein ganzes Haus gekauft werden soll und die zur Verfügung stehende Investitionssumme kleiner ist. Vor dem Kauf sollte man sich jedoch gut über die Lage der Wohnung informieren. So kann auch eine gut ausgestattete Wohnung an zentraler Lage durch die hohen Kosten (Kauf wie auch Unterhalt) trotz ausreichender Mieteinnahmen eine niedrige Rendite generieren.

Daneben sollten Sie sich bei einer Eigentumswohnung immer bewusst sein, dass Sie ein nicht zu vernachlässigendes Leerstands-Risiko eingehen. Kündigt die einzige Mietpartei, fallen Ihre Einnahmen komplett weg, während Sie laufende Kosten wie Hypothekenzinsen, Steuern etc. weiter tragen müssen.

Mehrfamilienhaus/Geschäftshaus

Um ein Renditeobjekt in Form eines Mehrfamilien- oder Geschäftshauses zu kaufen, bedarf es einer etwas grösseren Investition. Die Investition in ein Mietobjekt bringt folgende Vorteile mit sich:

• geringere Verwaltungskosten als bei Wohnungen, da es nur einen Eigentümer gibt bzw. Miteigentum besteht
• geringeres Klumpenrisiko bei Mehrfamilienhäusern, da das Ausfallrisiko (Nichtzahlung der Miete, Leerstand)  besser abgefedert werden kann

Wohnanlage/ Überbauungen

Überbauungen mit mehreren Gebäuden eignen sich bestens für Investoren mit grossem Budget. Beachten Sie: Zur Überbauung zählen jeweils auch die Freizeitflächen im Freien, die viel Pflege benötigen. Diese muss unbedingt in den laufenden Kosten berücksichtigt werden. Überbauungen bieten den klaren Vorteil, dass aufgrund der grossen Zahl an Wohnungen die Auswirkung einer einzelnen leerstehenden Wohnung auf die Rendite sehr gering ist.

Bürogebäude

Sind mit höheren Risiken behaftet als Wohnimmobilien. Da hier grössere Flächen als bei Wohnungen üblich sind, stellt der Leerstand einzelner Büros einen deutlicheren Verlust dar. Nicht zuletzt hat die weltweite Corona-Pandemie gezeigt, wie stark Büro- und Gewerbeflächen von der Konjunktur abhängig sind. Die Nachfrage kann je nach wirtschaftlicher Lage kurzfristig sinken. Doch Büro-Immobilien haben auch Vorteile, zum Beispiel ist das Mietrecht im Gewerbebereich eher vermieterfreundlich.

Auswahl von einem rentablen Renditeobjekt

Ohne Marktkenntnisse im Bereich der Renditeimmobilien wird es schwierig, ein rentables und langfristig gewinnbringendes Objekt zu finde. Zuerst sollten Sie sich für eine Immobilienart entscheiden, die Ihrem Budget entspricht. Weiter brauchen Sie Sachverstand und Marktkenntnisse für die Beurteilung: Immobilien, die zunächst einen guten Eindruck machen, können sich als höchst unrentabel erweisen. Lassen Sie das Objekt unbedingt von einem Profi begutachten und bewerten und begehen Sie das Wunschobjekt zusammen mit einem Sachverständigen. Sie sollten neben der Kalkulation der Kennzahlen folgende Faktoren prüfen:

• Standort, Lage und Infrastruktur
• Qualität, baulicher Zustand und Grundriss
• Mietpreisentwicklung und Mieterspiegel
• Zukunftspotenzial und Marktsituation

Standort, Lage und Infrastruktur der Renditeimmobilie

Informieren Sie sich umfassend über die Lage Ihrer zukünftigen Immobilie. Nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten oder Innenstadtlagen sind sehr attraktiv, allerdings nicht zwingend auch lukrativ oder rentabel. Renditeobjekte in solchen Lagen können oft auch eher teuer sein. In weniger attraktiven Lagen kann es schwierig sein Mieter zu finden. Dies kann zu vermehrtem Leerstand führen. Ausserdem kann es je nach Lageentwicklung sein, dass die Immobilie beim Weiterverkauf weniger Wert besitzt als zuvor.

Mit der Leerwohnungsziffer der Schweiz können Sie sich einen ersten Überblick über den Wohnungsleerstand der Region verschaffen. Dieser ist in den vergangenen 2 Jahren schweizweit kontinuierlich gesunken. In diesem Blog-Artikel erläutern wir, wie der aktuelle Wert von 1.31 % (Stand September 2022) einzuordnen ist und wie er erhoben wird.

Qualität und baulicher Zustand eines Renditeobjekts

Eine Besichtigung Ihrer gewünschten Immobilie vor dem Kauf ist Pflicht. Bestenfalls lassen Sie sich dabei von einem Sachverständigen begleiten, der ein Wertgutachten erstellt. Neben offensichtlichen Mängeln sollten Sie auch die Qualität und den allgemeinen baulichen Zustand der Immobilie näher betrachten. Zum baulichen Zustand zählt zum Beispiel die Dämmung des Hauses. Aber auch beim Sanierungsstand sollten Sie genau hinschauen.

Mietpreisentwicklung und Mieterspiegel

Die Mietpreisentwicklung in der Schweiz ist im Unterschied zu vielen anderen Ländern gesetzlich geregelt. Durch die Kopplung der Mieten an den hypothekarischen Referenzzins steigen sie nur sehr leicht. Je nach Zinsentwicklung sinken sie sogar. Um die Mieten eines Renditeobjekts einschätzen zu können, nutzen die Analysten von Crowdhouse sogenannte Mietquantile.

Mieten & Quantile | Was sind Quantile und wie werden sie berechnet?

How to Real Estate #2

• Video
• Kauf
• Vermietung

Zukunftspotenzial von einem Renditeobjekt

Es ist wichtig zukünftige Rendite-Entwicklungen im Auge zu behalten. In Städten, deren Bevölkerungszahl sinkt kann es in Zukunft schwierig werden, Ihre Rendite-Immobilie auf Dauer zu vermieten. Leerstehende Objekte verursachen trotzdem Unterhaltskosten. Auch vermeintlich attraktive Lagen können sich anders entwickeln als geplant. Schauen Sie sich die Struktur und den Zustand der örtlichen Wirtschaft genau an, bevor Sie investieren: Welche Branchen entwickeln sich gut oder werden durch gesellschaftliche Entwicklungen absehbar stärker nachgefragt?

Baupolitische Aspekte sollten ebenfalls so gut wie möglich recherchiert werden. Avisierte Infrastrukturarbeiten wie Zuganbindungen, Autobahnzubringer oder Flughäfen können die Rentabilität von Immobilien langfristig stark steigern. Siedeln sich namhafte Konzerne an, können auch in dünn besiedelten Räumen die Immobilienpreise sprunghaft ansteigen. Nicht zuletzt wird auch der Klimawandel in Zukunft Einfluss auf die Immobilienpreise und Renditen haben.

Schliesslich gehört wohl auch ein Quäntchen Glück dazu, ob man eine Immobilie mit gutem Zukunftspotenzial gekauft hat. Eine die sich als „Betongold“ entpuppt.

Finanzierung, Kosten und Abzüge

Marktkenntnisse und eine sorgfältige Kalkulation schützen Sie vor Fehleinschätzungen. Das Risiko einer Renditeimmobilie sollte immer realistisch eingeschätzt werden. Zahlen lügen nicht, aber bei Exposés von Verkäufern ist eine gewisse Vorsicht geboten. Die Eigentümerschaft möchte seine Immobilie schliesslich im besten Licht präsentiert haben. Auch ein Blick über den Kaufpreis hinaus lohnt sich: Kaufnebenkosten, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten sowie steuerliche Aspekte.

Faktoren für Wirtschaftlichkeit und Kalkulation beim Kauf von Rendite-Immobilien

Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie kommen noch Kaufnebenkosten dazu. Diese können zusätzlich 8 bis 15 % der Investitionssumme ausmachen. Der genaue Anteil hängt unter anderem davon ab, in welchem Kanton sich die Immobilie befindet und ob man für den Kauf der Immobilie einen Makler beauftragt. Zu den Kaufnebenkosten gehören die folgenden Positionen:

• Kosten für Immobilienmakler (falls benötigt)
• Kosten für Notar
• Kosten für Grundbuchamt
• Kosten für Gutachter
• Kosten für Sanierung und Modernisierung
• Kosten für Versicherungen
• Steuern

Hypothekenfinanzierung bei Banken

Die Finanzierung ist ein äusserst wichtiger Punkt, der gut durchdacht werden sollte. Für Immobilien, die man als Renditeobjekt kaufen kann, gelten bei der Hypothekenvergabe strengere Regeln als beim Kauf für die Eigennutzung. Zu diesen Verschärfungen hat sich die Schweizerische Bankiersvereinigung (SBVg) 2020 selbst verpflichtet.

Die Zinssätze können von Bank zu Bank sehr unterschiedlich sein. Sie hängen ausserdem davon ab, wie hoch Ihr Eigenkapitalanteil ist, wie lange Sie die Zinsbindung festlegen, wie hoch die jährliche Amortisation ist usw.  Holen Sie sich immer mehrere Finanzierungsangebote ein, wenn das Renditeobjekt nicht direkt von einer Bank angeboten wird.

Die folgenden Informationen sind wichtig für Ihre Finanzierung:

• Entsprechend verlangen Schweizer Banken ein Eigenkapital von mind. 25 % für Renditeimmobilien.
• Es gilt das Niederstwertprinzip. Ist der Kaufpreis höher als die Schätzung der Bank, wird der Wert der Bank für die Berechnung des Belehnungswerts herangezogen.
• Die Hypothek muss selbsttragend sein, d. h. die Mieteinnahmen müssen höher als die Zinskosten, die Tilgung und die Unterhaltskosten sein.
• Die Hypothekenschuld (die sogenannte zweite Hypothek) muss innerhalb von zehn Jahren auf mindestens zwei Drittel des Belehnungswerts getilgt werden.  
• Banken prüfen meist die Bruttorendite.
• Banken führen zudem Verkehrswertschätzungen durch bezüglich des Standortes, Zustands der Immobilie, des notwendigen Sanierungsbedarfs, des Baujahrs, der Bausubstanz und des Leerstands.

Festhypothek, variable Hypothek und Geldmarkt-Hypothek

Ein Renditeobjekt kann mit einer gängigen Hypothek finanziert werden. Der Klassiker ist dabei die bekannte Festhypothek, bei welcher der Zinssatz für bis zu zehn Jahre unverändert festgeschrieben wird. Eine Festhypothek hat meist eine lange Laufzeit. Steigt das marktübliche Zinsniveau mit der Zeit, profitieren Sie von vergleichsweise niedrigeren Zinsen auf Ihre Festhypothek. Fallen die Zinsen, zahlen Sie allerdings drauf.

Etwa ein Fünftel der Investoren von Renditeobjekten in der Schweiz entscheidet sich für eine Geldmarkt-Hypothek. Eine Hypothek mit festgelegter, aber kurzer Laufzeit, wie etwa die SARON-Hypothek. Deren Zinssatz wird von den meisten Schweizer Banken alle drei Monate neu am Zinssatz des SARONs ausgerichtet festgelegt.

Eine dritte Option sind variable Hypotheken. Ihr Vorteil ist neben dem flexiblen Zinsniveau – der Zinssatz der variablen Hypothek orientiert sich an der Situation auf dem Kapitalmarkt – vor allem die flexible Laufzeit. Variable Hypotheken können Sie jederzeit kündigen, meist binnen drei bis sechs Monaten. Die Kehrseite der Münze sind allerdings die Kosten dieser Hypotheken: Sie sind in der Schweiz sehr teuer und daher für Immobilienkäufer kaum empfehlenswert.

Nach Ablauf der Laufzeit sollten Sie Ihre Hypothek nicht einfach verlängern, sondern genau prüfen, ob die aktuellen Bedingungen und Zinssätze noch passen. Einige Banken verlangen für die Verlängerung nicht unerhebliche Gebühren. Hier kann man durchaus verhandeln und gegebenfalls zu einer anderen Bank wechseln.

Künftige Kosten

Auch die zukünftigen Kosten des Renditeobjekts sollten Sie unbedingt beachten. Steht in den nächsten Jahren eine Sanierung an? Reine Instandhaltungskosten können nicht auf den oder die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Sanierung eines älteren Daches. Modernisierungsmassnahmen wie energiesparende Umbauten können Sie als Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen und steuerlich absetzen. Idealerweise sollten beim Kauf Ihrer Rendite-Immobilie keine direkten Sanierungen anstehen, da sonst ein Renovationsstau entstehen kann.

Steuerliche Aspekte und Steuerarten

Eine gute steuerliche Absetzbarkeit wirkt sich günstig auf die Rendite aus. Mieteinnahmen, die Sie als Eigentümer eines Renditeobjekts haben, müssen Sie versteuern. Sie gehören in der Steuererklärung zu den steuerbaren Einkünften. Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen, sind steuerlich absetzbar. Hier können Sie Steuern sparen! Je nach Kanton kann zudem eine Liegenschaftssteuer anfallen.

Bei der anfallenden Vermögenssteuer können Schulden die Steuerlast senken. Eine Handänderungssteuer wird bei Eigentumsübergang eines Grundstücks fällig. Meist teilen sich Käufer und Verkäufer diese. Die Handänderungssteuer gilt auch für Schenkungen und Erbschaften. Beim Verkauf Ihres Renditeobjekts wird schliesslich noch eine Grundstücksgewinnsteuer fällig.

Steuern, die beim Kauf, Besitz oder Verkauf von Rendite-Immobilien anfallen können     

Berechnung der Rendite einer Immobilie  

Wenn man ein Renditeobjekt kaufen möchte, ist die Kalkulation das A und O, damit sich Ihre Renditeerwartungen erfüllen. Kennziffern, die berechnet werden, beruhen immer auf Schätzungen. Deswegen gilt: Je detaillierter Sie die Werte ermitteln und angeben, desto genauer sind die Rendite-Kennzahlen. Renditeberechnungen sollten immer für ein ganzes Jahr gemacht werden, damit sie aussagekräftig sind. Wird ein kürzerer Zeitraum betrachtet, kann das Ergebnis der Kalkulation ungenau sein. Neben der Bruttorendite gibt es 2 Haupt-Kennzahlen zu beachten.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite gibt an, welche Rendite Sie im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital erhalten. Das eingesetzte Kapital wird also ins Verhältnis zum erwirtschafteten Gewinn gesetzt. Ein hoher Fremdkapitaleinsatz ist zwar riskanter, aber die Eigenkapitalrendite kann dadurch deutlich steigen. Diesen umgekehrten Zusammenhang zwischen Eigenkapital und Fremdkapital nennt man den Leverage-Effekt.

Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite werden jährliche Kosten miteinbezogen. Dazu gehören:

• Zinszahlungen
• nicht umlegbare Nebenkosten
• Verwaltungskosten
• Rücklagen
• Steuern

Sie berechnen die Eigenkapitalrendite in Prozent mit folgender Formel:

Nettorendite

Bei der Nettorendite wird das Verhältnis vom Reinertrag zu den Anschaffungskosten der Immobilie aufgezeigt. Folgekosten sollten mit einberechnet werden. Mit der Nettorendite können Sie einzelne Immobilien besser vergleichen. Zu den jährlichen Kosten gehören Honorare für Bewirtschaftung, Instandhaltungs- und Unterhaltskosten oder Revisionskosten. Zinsen werden hier nicht berücksichtigt.

Crowdinvesting als Alternative zum Kauf von einem Renditeobjekt

Sie möchten nicht so viel Kapital investieren und weder die Verwaltung noch das Management einer Renditeimmobilie auf sich nehmen? Dann ist Crowdinvesting eine gute Alternative, mit der Sie trotzdem von Renditeobjekten profitieren können. Über Online-Plattformen investieren Sie gemeinsam mit anderen Anlegern in Renditeobjekte. Sie bringen das notwendige Eigenkapital in einer Gruppe auf.

Der Vorteil an dieser Methode ist, dass Sie kleinere Summen anlegen und trotzdem in mehrere Immobilien gleichzeitig investieren können. So streuen Sie Ihr Risiko und erhöhen die Renditechance. Crowdinvesting ist eine gute Anlage-Alternative, die immer beliebter wird.

Fazit: Risiken und Chancen beim Renditeobjekt kaufen

Eine Renditeimmobilie ist eine wertstabile Anlage, die durch ihren Sachwert relativ inflationssicher ist. Renditeobjekte können Wohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien sein. Der Erwerb bringt allerdings immer ein gewisses Risiko mit sich.

Trotzdem: Mit einem Renditeobjekt können Sie mehr Rendite erwirtschaften als mit anderen klassischen Bankprodukten wie Obligationen. Sie stellen eine gute Möglichkeit dar, um langfristig Kapital aufzubauen und zu vermehren. Marktkenntnisse sind bei dieser Art von Investition allerdings unerlässlich. Eine sorgfältige Kalkulation sowie ein Wertgutachten schützen vor Fehleinschätzungen, auch wenn es zeitaufwendig und teuer ist.

Eine gute und immer beliebtere Alternative zum Kauf einer Renditeimmobilie ist das Crowdinvesting. Dafür brauchen Sie deutlich weniger Eigenkapital und ein grosser Teil des Arbeitsaufwands wird Ihnen abgenommen.