Warum ein Mehrfamilienhaus kaufen?

Ein Mehrfamilienhaus (häufig auch als Wohnblock bezeichnet) ist in der Schweiz insbesondere als Kapitalanlage sehr gefragt. Das hat auch gute Gründe – während Aktien und zahlreiche andere Anlageklassen regelmässigen Marktschwankungen unterliegen, verhält sich der Markt für Mehrfamilienhäuser relativ stabil. Diese Marktstabilität macht ein Mehrfamilienhaus in der Schweiz zu einem attraktiven Renditeobjekt – nicht nur für institutionelle Investoren, sondern auch für private Anleger.

Zudem verfügt ein Mehrfamilienhaus über mehrere Wohnungen. Gegenüber einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung bieten es den Vorteil der Risikostreuung. Stehen nach dem Kauf eines Hauses mit 8 Wohnungen zwischenzeitlich eine oder zwei Wohnungen leer, erwirtschaftet der Eigentümer dennoch Einnahmen.

Mit dem aktuellen Niedrigzinsumfeld wird es noch interessanter ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Selten zuvor konnte Fremdkapital zu einem solch tiefen Zinssatz bezogen werden. Das gibt Investoren die Möglichkeit – unter Aufnahme einer relativ kostengünstigen Hypothek – Ihren Ertrag im Verhältnis zum eingesetzten (Eigen-)Kapital zu vervielfachen.

Mehr dazu erfahren Sie im Blogartikel «Mehrfamilienhaus kaufen: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt?».

Welches Eigenkapital wird benötigt um ein Mehrfamilienhaus zu kaufen?

Der Bedarf an Eigenkapital für den Kauf eines Mehrfamilienhauses ist von dessen Grösse und Kaufpreis abhängig. Für private Investoren beginnt ein sinnvolles Anlagevolumen bei rund CHF 2 Mio. Seit Januar 2020 können Renditeobjekte bis zu maximal 75% belehnt werden, wodurch der Mindestanteil an Eigenkapital neu 25% beträgt. Hat das gewünschte Mehrfamilienhaus also einen Kaufpreis von CHF 2 Mio., werden mindestens CHF 500’000 an Eigenkapital für den Kauf benötigt. Ein weiterer Aspekt zu beachten sind die Gebühren und Steuern welche beim Kauf  bzw. der Eigentumsübertragung von einer Immobilie anfallen.

Wo eignet es sich ein Mehrfamilienhaus zu kaufen (Standort/Lage)?

Bevor man ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage erwirbt, sollten die mit dem Kauf verbundenen Ziele klar sein: Streben Sie eine möglichst hohe Rendite an und nehmen dafür allfällige Schwankungen in Kauf? Oder möchten Sie ein etwas niedrigeres, dafür stabiles, passives Einkommen generieren? Basierend auf dem gewünschten Ergebnis eignen sich unterschiedliche Lagen für den Kauf eines MFHs.

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt unterscheidet man grundsätzlich zwischen A- und B-Lagen. Während Mehrfamilienhäuser an A-Lagen meist eine hohe Vermietungsstabilität aufweisen, liegt dafür die Rendite etwas tiefer, da die Kosten für das Mehrfamilienhaus üblicherweise höher sind. Mehrfamilienhäuser an B-Lagen sind meist etwas kostengünstiger, weshalb sie auch höhere Renditen ermöglichen. Gleichzeitig kann sich die Vermietung schwieriger gestalten, wodurch das Risiko für Leerstand steigt. Wer beim Kauf von Bauland sowie beim Kauf eines Mehrfamilienhauses mit dem Gedanken eines Umbaus spielt die Ausnützungsziffer eine grosse Rolle. Je nach Zustand der Immobilie lohnt es sich auch die Heizsysteme zu vergleichen sowie gegebenenfalls eine energetische Sanierung anzustreben. Vergessen gehen darf ausserdem der Versicherungsschutz für die Immobilie nicht. 

Es lohnt sich also, die verschiedenen Regionen der Schweiz etwas genauer zu betrachten und die Lage des gewünschten Mehrfamilienhauses vor dem Kauf gut zu prüfen.

Mehrfamilienhaus kaufen im Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus kaufen im Kanton Basel
Mehrfamilienhaus kaufen im Kanton Luzern
Mehrfamilienhaus kaufen im Kanton Bern
Mehrfamilienhaus kaufen im Kanton Thurgau
Mehrfamilienhaus kaufen im Kanton St. Gallen
Mehrfamilienhaus kaufen im Kanton Aargau
Mehrfamilienhaus kaufen im Kanton Schaffhausen
Mehrfamilienhaus kaufen im Kanton Solothurn
Mehrfamilienhaus kaufen im Kanton Baselland

Was muss beachtet werden beim Kauf mehrerer Mehrfamilienhäuser in der Schweiz?

Für den Kauf mehrerer Objekte benötigen Sie einerseits deutlich mehr finanzielle Mittel. Das Eigenkapital erhöht sich tendenziell um mehr als um weitere 25 % des nächsten Mehrfamilienhauses. Die Tragbarkeitsrechnung sieht bei mehreren Mehrfamilienhäusern deutlich anders aus. Es spielt schliesslich eine Rolle, ob die Tragbarkeit für 4 Millionen oder für 8 Millionen gegeben sein muss. 

Ein weiterer Aspekt ist die Diversifizierung. Dies ist eine Frage der Strategie, je nachdem ob man komplett auf einen Standort setzen möchte oder es bevorzugt, die Mehrfamilienhäuser auf unterschiedliche Standorte zu verteilen. Gemäss dieser Ausrichtung kann eine Überbauung in Betracht gezogen werden oder unabhängige Objekte an unterschiedlichen Orten oder Kantonen. Je nach Strategie stellt sich auch die Frage, ob alle Mehrfamilienhäuser Bestandsobjekte sein sollen oder doch besser Neubau beziehungsweise eine Mischung. 

Mehrfamilienhaus von privat kaufen – Welche Stolpersteine gibt es?

Stellen Sie speziell bei dieser Art des Kaufs sicher, dass der Verkäufer vertrauenswürdig ist. Es gibt leider genug Beispiele von Privaten, die beispielsweise ein Bieterverfahren lancieren, nur um herauszufinden, wie viel sie potentiell mit ihrer Immobilie verdienen könnten. Eine Schwäche des Bieterverfahrens ist die vorherrschende Unverbindlichkeit. Die oft vorzufindende Floskel “Preis auf Anfrage” dient teilweise auch dazu, herauszufinden, wie hoch das Marktinteresse für die Immobilie ist. 

Die passende Immobilienverwaltung für Ihr Mehrfamilienhaus nach dem Kauf

Als alleiniger Eigentümer liegt es Ihnen frei, wen Sie mit der Verwaltung Ihrer Immobilie beauftragen. Crowdhouse übernimmt jedoch auf Wunsch gerne die komplette Immobilienverwaltung Ihrer Liegenschaft. Unser Real Estate Asset Management besteht aus mehreren Fachabteilungen mit über 30 Mitarbeitern.

Sie kümmern sich um eine professionelle Instand- und Werterhaltung, eine effiziente Erst- und Wiedervermietung sowie eine nachhaltigen Bewirtschaftung Ihres Mehrfamilienhauses. Zudem stehen Ihnen jederzeit unsere internen Fachexperten bei der Akquisition, Due Diligence und der Bewertung von Immobilien sowie mit kompetenter Rechtsberatung zur Seite.